央行“9·30”新政執行至今已經(jīng)滿(mǎn)月，受新政影響程度不同的各細分市場(chǎng)表現各異，出現了“兩高一低”的格局，即一手二手住宅供應量和成交量“沖高”，商務(wù)公寓出現“走低”。
　　
　　中高端項目大舉入市
　　
　　根據深圳中原研究中心的統計，新政至今深圳一手住宅項目供應總量已經(jīng)超過(guò)9月的全年最高點(diǎn)。而借著(zhù)新政為改善型需求帶來(lái)的利好，南山、羅湖區域內的中高端樓盤(pán)也紛紛加快入市步伐。在本月新開(kāi)盤(pán)的10個(gè)項目中，單價(jià)在3萬(wàn)元/平方米以上的中高端樓盤(pán)多達6個(gè)，其中華潤城、中海九號公館在400套以上大體量推盤(pán)的情況下，開(kāi)盤(pán)當天基本售罄。
　　從自然在售項目的表現來(lái)看，新政之后深圳自然在售樓盤(pán)的周均訪(fǎng)客及成交量相比新政之前增長(cháng)近5成。無(wú)論是剛需項目還是中高端項目，訪(fǎng)客及成交情況均明顯好于新政前期。
　　
　　改善需求成交占比創(chuàng )新高
　　
　　央行新政出臺后，市場(chǎng)各方預期開(kāi)始轉向樂(lè )觀(guān)，代表市場(chǎng)信心的中原經(jīng)理指數和報價(jià)指數雙雙上漲。10月以來(lái)訪(fǎng)客量平均增幅兩三成，而二手住宅日均成交量環(huán)比9月增長(cháng)了106%，前期市場(chǎng)上處于觀(guān)望的客戶(hù)開(kāi)始加速成交。
　　從物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，“9·30”新政對改善型需求的利好影響，在二手房市場(chǎng)中表現得更加明顯。根據深圳中原研究中心的統計，2013~2014年深圳二手住宅成交中改善型需求占比約為30%。而在新政之后的一個(gè)月內，該類(lèi)型成交占比已大幅攀升近5個(gè)百分點(diǎn)，達到34.9%，創(chuàng )下全年最高紀錄。此外，總價(jià)在500~800萬(wàn)的高端住宅也同樣受益于首付資金門(mén)檻的大幅降低，成交占比環(huán)比9月提升約1%。
　　從搜房網(wǎng)、安居客和58同城等網(wǎng)上放盤(pán)、成交情況看，120~140平方米的大戶(hù)型占比為今年最高值。
　　
　　商務(wù)公寓市場(chǎng)成交量下滑
　　
　　與住宅市場(chǎng)供需回暖相比，商務(wù)公寓不限貸的優(yōu)勢在新政之后有所減弱，成交受阻。深圳中原研究中心對部分在售公寓項目的監測數據顯示，新政之后公寓項目的訪(fǎng)客量與新政前持平，但無(wú)論是低端還是高端項目，成交量均出現下滑。尤其是那些戶(hù)型、價(jià)格、定位與周邊住宅項目相似的樓盤(pán)，在新政出臺之后客戶(hù)紛紛被分流，成交降幅更加明顯。
　　在此背景下，10月份新開(kāi)盤(pán)的三個(gè)商務(wù)公寓項目均采用小步伐推盤(pán)的策略，開(kāi)盤(pán)推售體量都在200套上下，且成交熱度也遠不如住宅項目。預計隨著(zhù)政策的演進(jìn)，商務(wù)公寓不限購、不限貸的光環(huán)將逐漸消失，項目設計、定位、價(jià)格等核心因素將成為成敗的關(guān)鍵。