8日，中金公司發(fā)布“中國房地產(chǎn)2015年走勢預測”，預測2015年將會(huì )有兩次降息，住房潛在需求將逐年降低，房?jì)r(jià)和土地市場(chǎng)或在2015年二季度及以后恢復。另外房地產(chǎn)市場(chǎng)重心轉為“改善”+“保障”。分析師認為，此階段，開(kāi)發(fā)商首先要做好服務(wù)，加速轉型，才能在消化期維持穩定增長(cháng)。
　　
　　變模式：從“拉客”到“留客”
　　
　　進(jìn)入地產(chǎn)“白銀”時(shí)代，銷(xiāo)售規模見(jiàn)頂、利潤率下行、競爭加劇之后，開(kāi)發(fā)商唯有轉型，存在布局重劃、產(chǎn)業(yè)拓展、模式切換三條路徑。“展望未來(lái)三到五年，我們預期在行業(yè)規模增長(cháng)空間見(jiàn)頂的情況下，將迎來(lái)開(kāi)發(fā)商轉型良機。”中金公司專(zhuān)家分析說(shuō)。
　　上周末武漢8盤(pán)入市，新老盤(pán)齊上陣。記者踩盤(pán)發(fā)現，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉變營(yíng)銷(xiāo)方式，從“看房送電影票”轉變成體驗高大上數字體驗中心。與萬(wàn)科、萬(wàn)達等大牌企業(yè)合作建造數字營(yíng)銷(xiāo)中心的武漢筑巢數字傳媒有限公司，昨日在中民仁壽里發(fā)起數字展廳體驗會(huì )�；∧挥霸后w驗實(shí)景房、iPad掃描房型直接觀(guān)看3D模型，不少高精尖的產(chǎn)品直接同房產(chǎn)銷(xiāo)售聯(lián)系起來(lái)。
　　 “數字體驗營(yíng)銷(xiāo)中心投資預計200萬(wàn)元，比一般的沙盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)中心造價(jià)貴5倍。但在用戶(hù)體驗和留客量上，有明顯提升。”該傳媒有限公司負責人透露，武漢本土房企也開(kāi)始著(zhù)手建設數字營(yíng)銷(xiāo)中心。
　　 “這種形式的案場(chǎng)就是未來(lái)趨勢，就是未來(lái)每個(gè)售樓部的標準模版，以客戶(hù)體驗為中心的思路，絕對是迎合群眾需要的。同時(shí)，數字案場(chǎng)直接秒殺了傳統售樓部，直接增強了購房者的自主體驗。”該項目負責人認為，傳統的房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃僅僅停留在吸引更多的客戶(hù)，也就是傳統的“拉客”，而在實(shí)際轉型過(guò)程中，直接“留客”消化客戶(hù)，才是生存致勝的核心，“數字營(yíng)銷(xiāo)中心或成為未來(lái)房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)標配。”
　　
　　看預期：2015年房?jì)r(jià)平穩
　　
　　8日，中金公司發(fā)布預測，2015全年將有兩次降息，而CPI同比增速將滑落至1.4%的低位（2014年預測：2.0%）。
　　 “基于此數據，實(shí)際利率在2015年將呈現穩步小幅回落趨勢，回落速度緩于2012年。”中金公司解釋說(shuō)，“實(shí)際利率與房?jì)r(jià)負相關(guān)，實(shí)際利率回落，同時(shí)預示著(zhù)2015年房?jì)r(jià)平穩。”
　　中金宏觀(guān)組預計2015年M2增速依然將保持13%的同比增長(cháng)，新增信貸額達9.5萬(wàn)億元。按照過(guò)往經(jīng)驗，新增信貸的15%-20%將用于按揭貸款投放，加上按揭貸款到期釋放出的按揭額度，估計全年新發(fā)放按揭貸款將在3.4萬(wàn)億元左右，同比增長(cháng)14%，將支持住宅銷(xiāo)售額同比增長(cháng)5%至6.91萬(wàn)億元。
　　
　　轉重心：“改善”+“保障”
　　
　　2013年開(kāi)始，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步由住房短缺時(shí)代走向升級改善時(shí)代，標志性事件是戶(hù)均1套房的實(shí)現。專(zhuān)家認為，未來(lái)住房潛在需求將逐年下降，市場(chǎng)重心轉為“改善”+“保障”，調控政策也將由2010-2013年的壓制需求轉為鼓勵住房消費、防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險。
　　 “一旦到位資金來(lái)源及行業(yè)銷(xiāo)售額滯后，將直接拖累房地產(chǎn)投資增速。”專(zhuān)家指出，目前行業(yè)可售庫存依然在高位，拿地未有明顯起色，預計2015年新開(kāi)工項目將繼續縮減。從產(chǎn)業(yè)邏輯鏈看，行業(yè)投資增速恢復上行需要等待可售庫存系統性下降，拿地恢復時(shí)點(diǎn)或在2015年二季度及以后。
　　同期，行業(yè)庫存去化周期在今年年底出現改善跡象。截至9月底，庫存去化月數指標從7月高點(diǎn)的16.9個(gè)月小幅降低至16個(gè)月左右。而2011-2012年周期，庫存去化月數高點(diǎn)出現在2012年1月，為17.9個(gè)月，之后迅速降低至2012年8月的9.0個(gè)月。“這也就意味著(zhù)，松綁兩限，確實(shí)刺激了不少改善型和保障型住房置業(yè)者。”專(zhuān)家表示。