深圳商報記者 陸劍偉

截至4月底，深圳房?jì)r(jià)今年漲了多少？據市房地產(chǎn)研究中心全樣本統計數據，4月深圳一手住宅價(jià)格為26330元/平方米，較今年年初的水平，漲幅為5.5％。具體而言，價(jià)格指數環(huán)比上漲1.6%，連續8個(gè)月上漲 。市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認為，供應不足是造成深圳房?jì)r(jià)持續上漲的主要原因。今年限購不會(huì )取消，在此情況下，預計房?jì)r(jià)不會(huì )出現大幅上漲。

價(jià)格指數連漲8個(gè)月

今年1~4月，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅延續了去年四季度以來(lái)的回升態(tài)勢，而且呈現加速上揚趨勢。全市商品房批準預售面積175.62萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)125.1%；其中商品住宅累計批準預售面積132.41萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)124.2%。

在以“3·30新政”為主的多重利好政策刺激下，深圳樓市快速回升。4月份，商品房批準預售面積88.88萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)255.5%，同比增長(cháng)158.3%；商品住宅批準預售面積70.40萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)769.9%，同比漲幅225.7%。

“商品住宅的批售面積在4月同比實(shí)現了近8倍的增長(cháng)，這在全國都非常少有。這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對于市場(chǎng)非常認可，很多項目加快了建設進(jìn)度，入市非常積極�！蓖蹁h如是說(shuō)。

市場(chǎng)成交也很可觀(guān)。今年前四個(gè)月，全市新建商品房累計成交面積210.12萬(wàn)平方米，新建商品住宅累計成交面積 176.88萬(wàn)平方米，同比漲幅分別為81.7%、86.5%。在一線(xiàn)城市中，深圳漲幅最大。

市房地產(chǎn)研究中心提供的數據顯示，從去年8月開(kāi)始，深圳全市全樣本新建商品住宅價(jià)格指數開(kāi)始新一輪上漲，至今年4月，已經(jīng)連續環(huán)比上漲8個(gè)月。

四個(gè)月，深圳房?jì)r(jià)上漲了5.5％。從美聯(lián)物業(yè)和安居客的統計數據看，個(gè)盤(pán)價(jià)格漲幅遠大于這個(gè)數。如寶安區公園路一樓盤(pán)今年元旦開(kāi)盤(pán)均價(jià)3.3萬(wàn)/平方米，4月份二期加推的產(chǎn)品均價(jià)達到4.1萬(wàn)~4.6萬(wàn)/平方米，4個(gè)月房?jì)r(jià)漲了近30%。更有甚者，一個(gè)月就大幅上漲。像西麗片區一樓盤(pán)3月份時(shí)均價(jià)4萬(wàn)元，如今漲到了5萬(wàn)元，漲幅達到了25%。

供應不足是主因

王鋒分析，此輪房?jì)r(jià)上漲的主要原因在于供應不足�！皩τ谏钲趤�(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問(wèn)題是庫存的不足，目前深圳是9個(gè)月左右。庫存的解決要靠不斷地增加供應，但這又是最難的，因為深圳沒(méi)有新地可用�，F在主要依賴(lài)的是城市更新，城市更新的周期比較長(cháng)，難度也大，好啃的肉都啃完了，剩下的都是硬骨頭。所以長(cháng)期來(lái)看，深圳的供應方面還有很多問(wèn)題，供應關(guān)系緊張會(huì )長(cháng)期存在�！�

2014年底，在全國樓市整體回落背景下，我市商品住宅庫存面積達到464萬(wàn)平方米，按照過(guò)去12個(gè)月銷(xiāo)售水平計算，庫存消化周期為15.7個(gè)月。

隨著(zhù)去年四季度及今年一季度的樓市回暖，我市商品住宅成交規模不斷回升，商品住宅庫存量持續下降。截至4月30日，全市商品住宅庫存面積382.11萬(wàn)平方米，按照過(guò)去12個(gè)月月平均銷(xiāo)售規模計算，庫存消化周期僅9.5個(gè)月。而在三月底，這個(gè)數值一度降低至8個(gè)月，為近兩年最低水平。

王鋒認為， 8~12個(gè)月的庫存消化周期為最佳，此時(shí)市場(chǎng)交投很好，價(jià)格走勢平穩；低于8個(gè)月價(jià)格會(huì )有快速上漲；高于8個(gè)月市場(chǎng)會(huì )冷清，如果周期達到了一年半市場(chǎng)就極度冷清。

反觀(guān)本次房?jì)r(jià)的快速上揚，王鋒認為，這個(gè)階段是屬于活躍但開(kāi)始出現價(jià)格偏不穩定的局面，原因便在于目前9.5個(gè)月的庫存消化周期太接近合理庫存中心的下限。

年內不會(huì )取消限購

對于市民普遍關(guān)心的限購問(wèn)題，王鋒稱(chēng)：“今年深圳仍將堅持執行限購政策。在去年底，當時(shí)盛傳北上廣深要取消限購，現在看來(lái)很難取消。因為當時(shí)市場(chǎng)和價(jià)格低迷，而現在一線(xiàn)城市，尤其是深圳成交活躍、價(jià)格上漲，不具備取消的基礎�！�

王鋒預測，今年的樓市政策有望適度調整。比如調整普通商品住宅的標準，因為這幾年的房?jì)r(jià)都上來(lái)了，普通住房的標準要上升一些，置業(yè)者可以減免一些稅收；以及取消“90/70”政策，適時(shí)調整“限外”政策等等。

“近幾年的監測數據顯示，九成的置業(yè)者屬于首次置業(yè)，限購的存在確實(shí)保護了剛需，這個(gè)政策又能抑制過(guò)度投機又保持了市場(chǎng)的活躍，并排除了大規模的投機。所以限購只要不取消，遏制大規模投機的存在，深圳房?jì)r(jià)大幅上漲的幾率就比較小�！� 王鋒如是說(shuō)，“GDP也在上漲，房?jì)r(jià)10%的上漲幅度是正常的，預計下半年房?jì)r(jià)將呈現加速上漲局面，但不會(huì )出現像前幾年的30%~50%的上漲，或者說(shuō)失控的局面�！�

回到建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(cháng)效機制上，王鋒認為，應有兩點(diǎn)原則：第一，市場(chǎng)歸市場(chǎng)，政府不應該有太多的行政手段去干預。第二，大規模的保障房建設也不應該再發(fā)生。