特發(fā)物業(yè)公司承接了集團總面積近8萬(wàn)平方米資源性資產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，該板塊的物業(yè)租賃收入近兩年漲幅分別為5.6%、18.6%，貼合市場(chǎng)變化，呈現持續增長(cháng)的增值態(tài)勢。

2014年下半年以來(lái)，根據市國資委相關(guān)文件精神和特發(fā)集團資源性資產(chǎn)租賃管理工作指導意見(jiàn)、集團物業(yè)管理辦法的要求，在集團對口部門(mén)的支持和指導下，特發(fā)物業(yè)資源性資產(chǎn)租賃管理工作全面向市場(chǎng)接軌，在提高市場(chǎng)化運營(yíng)水平、科學(xué)規范管理、信息化建設、監督管理工作等方面均做出積極努力，并取得了較好成效。同時(shí)，我們還根據物業(yè)類(lèi)型和實(shí)際狀況的不同，有的放矢采取“個(gè)性化”提升措施，充分開(kāi)發(fā)物業(yè)價(jià)值，如進(jìn)行裝修改造和轉變業(yè)態(tài)規劃等，概括地講，主要做了以下努力：

一、以市場(chǎng)為導向，堅持公開(kāi)透明競爭

（一）租賃價(jià)格體系市場(chǎng)化。特發(fā)物業(yè)資源性資產(chǎn)租賃管理價(jià)格體系主要以政府指導價(jià)和集團指定的中原地產(chǎn)評估價(jià)為參考依據，以公司內部《市場(chǎng)租賃價(jià)格設定和調整流程》為規范，每半年一次通過(guò)物業(yè)管理處、中介、網(wǎng)絡(luò )、租賃指導價(jià)等多渠道進(jìn)行一次全面的市場(chǎng)調研。新簽、續簽合同時(shí)必須結合物業(yè)具體情況再次進(jìn)行價(jià)格核查，然后通過(guò)綜合評估來(lái)確定所采用的租賃價(jià)格。

（二）招租競價(jià)方式公開(kāi)化。2014年下半年以來(lái)，特發(fā)物業(yè)在集團對口部門(mén)指導下，對所有集團委托物業(yè)及自有物業(yè)進(jìn)行了公開(kāi)招租（以中原評估最高價(jià)放盤(pán)，以中原評估最低價(jià)為成交底價(jià)，結合物業(yè)實(shí)際情況進(jìn)行調整），符合條件的則進(jìn)行公開(kāi)競價(jià)。通過(guò)市國資委指定的聯(lián)合交易所、網(wǎng)上租賃信息發(fā)布平臺、地產(chǎn)中介、社區公告欄及管理處、優(yōu)質(zhì)租戶(hù)推薦等多種方式和途徑公開(kāi)發(fā)布招租信息。通過(guò)信息公開(kāi)、引入價(jià)格競爭機制等手段，穩步提高物業(yè)租賃價(jià)值。自開(kāi)始全面實(shí)施公開(kāi)招租競價(jià)以來(lái)，新簽合同金額達69.26萬(wàn)元/月，比原合同金額提高24.38萬(wàn)元/月，漲幅為54.3%。

2014年7月份，我們根據集團的統一部署，為規范資源型資產(chǎn)公開(kāi)競價(jià)機制，制定了《資源性資產(chǎn)租賃公開(kāi)競價(jià)管理辦法》，從制度上進(jìn)一步強化了資源性資產(chǎn)的公開(kāi)競價(jià)制度和流程。到2015年上半年，采用資源性資產(chǎn)公開(kāi)招租競價(jià)的資產(chǎn)普遍取得良好收益。同時(shí)，由于實(shí)現了招租信息的公開(kāi)透明，吸引了更多意向承租人的關(guān)注。

二、完善管理制度，科學(xué)經(jīng)營(yíng)

《特發(fā)集團關(guān)于加強企業(yè)資源性資產(chǎn)租賃管理工作的指導意見(jiàn)》頒布實(shí)施以來(lái)，特發(fā)物業(yè)對資源性資產(chǎn)租賃管理制度流程進(jìn)行了重新梳理和規范。

（一）依據市國資委和集團資產(chǎn)租賃管理工作指導意見(jiàn)、集團物業(yè)管理辦法，以及相關(guān)通知要求，在總結公司過(guò)往經(jīng)驗教訓的基礎上，根據公司實(shí)際情況，補充修訂了特發(fā)物業(yè)公司《物業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)管理辦法》、《物業(yè)維修管理辦法》、《資源性資產(chǎn)租賃公開(kāi)競價(jià)管理辦法》、《物業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)管理內部監督辦法》、《合同補充協(xié)議》等多項制度。

（二）根據相關(guān)制度，結合公司風(fēng)控體系的建設，補充修訂《物業(yè)租賃管理流程圖》、《物業(yè)維修管理流程圖》、《市場(chǎng)租賃價(jià)格制定及調整流程圖》，以及相關(guān)流程圖的操作說(shuō)明，另外補充了大量的作業(yè)表格。強化工作紀律，防范運行管理中的“權力尋租”風(fēng)險。

（三）在公司績(jì)效考核的基礎上，加強員工日常管理和警示教育，通過(guò)例會(huì )等多渠道向員工宣貫崗位問(wèn)責制度。明確指出：對違規違紀，造成嚴重后果的，按照相關(guān)規定，予以調崗、降薪、降職乃至解聘的處罰。涉及違法的，移交司法機關(guān)處置。租賃經(jīng)營(yíng)部還本著(zhù)防微杜漸的思路，制定了崗位績(jì)效日�？己酥贫�。評分表的結果納入員工年終績(jì)效考核結果，與年度獎勵掛鉤。通過(guò)建立多方約束機制，強化員工紀律意識，確保工作健康有序進(jìn)行。

為便于員工學(xué)習掌握，制作了《租賃經(jīng)營(yíng)制度流程匯編》，將其作為每個(gè)員工手頭必讀的文件。

三、推進(jìn)信息化建設，助力運營(yíng)水平提升

按照集團部署，特發(fā)物業(yè)已啟用思源租賃管理系統，自2014年7月開(kāi)始以來(lái)，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的磨合，已完成合同信息、物業(yè)信息、租戶(hù)信息等基礎資料的錄入，統計模塊、報表模塊等已能投入使用，合同變更、續簽及收費情況等信息能做到及時(shí)更新。目前系統功能基本能夠得到發(fā)揮和使用。

此外，我們還依托信息化平臺開(kāi)展了物業(yè)的全面普查。對物業(yè)基本狀況、外觀(guān)及內部結構和設施、使用狀況、權屬關(guān)系、租賃情況、歷史資料等信息逐個(gè)進(jìn)行搜集匯總和整理，以期建立起數據化、可視化為一體的整套物業(yè)檔案，為物業(yè)管理、查詢(xún)、租賃、變更等方面提供了資源信息的支持與應用。例如：在2014年第四季度以來(lái)的新簽合同過(guò)程中，已經(jīng)著(zhù)手對物業(yè)檔案進(jìn)行逐個(gè)更新，物業(yè)檔案信息的準確性和完備性得到了進(jìn)一步提高。還計劃聘請軟件支持公司，對已有物業(yè)檔案系統進(jìn)行升級優(yōu)化。初步的設計方案已經(jīng)擬定，待審批通過(guò)后實(shí)施。

四、強化崗位責任，注重客戶(hù)滿(mǎn)意度

（一）逐級負責、全程審核和監督

在租賃管理業(yè)務(wù)部門(mén)層面，租賃合同價(jià)格及條款、維修方案及報價(jià)、消防安全等均有專(zhuān)人審核，最后由業(yè)務(wù)部門(mén)負責人審批；在工作中實(shí)施AB角轉換和輪崗，一方面使員工對各片區物業(yè)情況更加熟悉和了解，提高業(yè)務(wù)能力，也降低了管理員長(cháng)時(shí)間管理同一片區產(chǎn)生的管理風(fēng)險。AB角色相互支持，也相互監督。

在物業(yè)公司內部，建立了合同審核及實(shí)施全過(guò)程法律顧問(wèn)、企業(yè)管理部、分管領(lǐng)導、總經(jīng)理的分層審批把關(guān)機制。

    在面向集團層面，嚴格按照上級有關(guān)通知要求及制度執行審批及備案，正確執行集團授權和接受集團的監督。

（二）加強問(wèn)責機制

在公司全員績(jì)效考核的基礎上，加強全流程責任追究制度。明確提出：對工作中存在嚴重違規違紀，造成嚴重后果的，按照集團及公司相關(guān)規定，堅決予以調崗、降薪、降職乃至解聘。

同時(shí)根據不同的崗位特點(diǎn)，制定了配套的加紀律監督管理辦法。如：《物業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)管理內部監督辦法》和《租賃經(jīng)營(yíng)部工作錯誤扣分表》等。通過(guò)量化標準、強化約束機制，增強員工在工作中的自律。

（三）制定《客戶(hù)投訴處理辦法》，建立客戶(hù)投訴專(zhuān)線(xiàn)

為迅速處理客戶(hù)訴求，維護公司形象和客戶(hù)關(guān)系，專(zhuān)門(mén)制定了《客戶(hù)投訴處理辦法》，明確了客戶(hù)投訴的管理標準及具體處理流程。為確保辦法的實(shí)施，還特別建立了客戶(hù)檢舉投訴專(zhuān)線(xiàn)，進(jìn)一步加強對片區管理員租賃管理工作的監督。

五、嚴守底線(xiàn)防隱患，統一標準抓成控

安全工作是底線(xiàn)。特發(fā)物業(yè)各物業(yè)片區管理員每季度均有安全巡查工作要求。片區管理員對所發(fā)現的問(wèn)題及時(shí)下發(fā)安全整改通知書(shū)在限期內完成整改。下一季度初遞交《消防安全檢查表》、《資源性資產(chǎn)消防情況檢查匯總表》等工作記錄。

控制成本要效益。經(jīng)統計，集團委托物業(yè)及公司自有物業(yè)近兩年平均每年維修費用約為15萬(wàn)元。為統一物業(yè)維修標準，加強對物業(yè)維修費用的管控，明確物業(yè)維修和費用標準，不斷提高物業(yè)維修管理水平，特發(fā)物業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)部經(jīng)過(guò)大量的前期調研工作，與多家維修供應商進(jìn)行了溝通洽談，結合集團委托物業(yè)及公司自有物業(yè)實(shí)際情況，擬定了《物業(yè)維修報價(jià)單》，采用“競價(jià)”的方式進(jìn)行，對物業(yè)維修及費用標準制定采集規范。要確定物業(yè)維修供應商和報價(jià)，只需通過(guò)選填細分項目及數量的方式就可以方便快捷地生成預算費用，而且分項和總項清晰明了。公司按照以上維修及費用標準，每年度對物業(yè)維修供應商進(jìn)行一次統一競價(jià)，然后納入物業(yè)維修供應商信息檔案備選。

六、穩步解決“釘子戶(hù)”問(wèn)題

由于各種原因一直存在的欠租、免租、各種理由的打折等現象，以及個(gè)別客戶(hù)到期拒不按照市場(chǎng)價(jià)續約又強占物業(yè)的情況對租賃管理工作帶來(lái)很大挑戰。這些租戶(hù)涉及發(fā)展中心、八卦嶺光纖小區、文星商場(chǎng)、東樂(lè )花園、南苑新村等物業(yè)。據上半年統計，共涉及合同數約40份。經(jīng)過(guò)經(jīng)營(yíng)租賃部的不懈努力，目前大部分已妥善處理。接下來(lái)我們將加大針對惡意拖欠租金租戶(hù)的催繳力度，必要時(shí)果斷啟用法律工具，維護集團利益，力爭“顆粒歸倉”。

七、通過(guò)改造提升和轉變業(yè)態(tài)等手段，挖掘租賃價(jià)格潛力

集團委托物業(yè)及特發(fā)物業(yè)自有物業(yè)大部分建成年限接近甚至超過(guò)20年，建設時(shí)間較早。由于維護保養等原因，導致設施老舊、損壞，租賃價(jià)格較低。我們嘗試通過(guò)篩選一批地段較好、市場(chǎng)需求較大、租賃價(jià)格有較高調整空間的物業(yè)進(jìn)行適當的裝修改造，或者調整其業(yè)態(tài)規劃，從而達到提升物業(yè)品質(zhì)，挖掘租賃價(jià)格潛力的目的。

例如目前已獲集團批復，由特發(fā)物業(yè)負責進(jìn)行裝修改造并配置家具家電后重新對外出租的上海樂(lè )山大廈物業(yè)，預計完成改造后租賃價(jià)格將提升1倍左右。特發(fā)小區綜合樓，由特發(fā)物業(yè)最先發(fā)起并提出由普通宿舍樓裝修改造成商住兩用高端白領(lǐng)公寓的方案，也經(jīng)集團批復同意實(shí)施。該項目在實(shí)施過(guò)程中因涉及專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域較多，已移交特發(fā)地產(chǎn)運作，并提出了轉變?yōu)檗k公業(yè)態(tài)、打造創(chuàng )新創(chuàng )客基地等概念，適當的投入將撬動(dòng)巨大的市場(chǎng)回報。

目前諸如此類(lèi)有裝修改造或改變業(yè)態(tài)規劃價(jià)值的物業(yè)還有：龍飛工業(yè)園廠(chǎng)房、龍崗宿舍樓、觀(guān)瀾別墅、羅湖大廈、文星商場(chǎng)等。具體將由專(zhuān)業(yè)團隊根據以上思路以及實(shí)際情況制作可行性方案后再討論實(shí)施。