2010年毗鄰東莞雁田的鵝公嶺工業(yè)區，被龍崗區政府作為推進(jìn)平湖金融與現代服務(wù)業(yè)的基礎進(jìn)行規劃開(kāi)發(fā)并開(kāi)始土地整備工作。由此，使本來(lái)經(jīng)營(yíng)不甚景氣的天鵝工業(yè)區物業(yè)租賃再度陷入困境。前些年去過(guò)天鵝工業(yè)區的人一定知道，這里由于面臨拆遷，陳舊不堪的廠(chǎng)房和配套設施得不到改善，物業(yè)環(huán)境惡劣，原有進(jìn)駐的生產(chǎn)廠(chǎng)家技術(shù)含量很低，安全知識匱缺。政府有關(guān)部門(mén)對于工業(yè)區又實(shí)行限租政策，新的租賃單位入駐不了，天鵝工業(yè)區的運營(yíng)舉步維艱。面對土地整備造成的租賃經(jīng)營(yíng)困境，天鵝公司管理團隊積極探索工業(yè)區的經(jīng)營(yíng)模式，更新和調整經(jīng)營(yíng)思路，積極開(kāi)拓業(yè)務(wù)，對外加強與政府部門(mén)溝通，爭取放寬限租，加大招租力度；對內整頓物業(yè)環(huán)境，優(yōu)化管理措施。經(jīng)營(yíng)效益逐步提升：物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入從2010年的475萬(wàn)元增加到2015年的687萬(wàn)元，利潤從0.2萬(wàn)元增加到31.36萬(wàn)元。創(chuàng )下歷史新高，實(shí)現收入及利潤的歷史性突破。采取的措施主要是：

一、加強物業(yè)管理、改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境

通過(guò)采取委托專(zhuān)業(yè)安保公司、清潔綠化公司、維保公司為天鵝工業(yè)區的物業(yè)管理提供專(zhuān)項服務(wù)，自行采購和安裝了監控設備，更新和維修消防設施，強化自身管理等措施加強對工業(yè)區的物業(yè)管理和對客戶(hù)的服務(wù)，不斷改善和提升經(jīng)營(yíng)環(huán)境。而周邊同地段鵝公嶺村物業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境與天鵝工業(yè)區比較相去甚遠，因此承租人大多選擇進(jìn)駐天鵝工業(yè)區，使得天鵝工業(yè)區廠(chǎng)房的出租率達到95%以上。

二、狠抓安全管理、確保安全生產(chǎn)

天鵝工業(yè)區物業(yè)現狀十分陳舊，也沒(méi)有按現行規范要求配備消防自動(dòng)報警、自動(dòng)噴淋等消防設備設施，加上入駐的大多是低端產(chǎn)業(yè)，安全生產(chǎn)面臨壓力巨大。集團領(lǐng)導高度重視，董事長(cháng)張俊林、副總經(jīng)理俞磊、桂自強、李明俊等領(lǐng)導也先后到天鵝工業(yè)區視察指導安全生產(chǎn)工作。為確保安全生產(chǎn)，我們采取了多種措施。一是指定一名員工簽訂了責任書(shū)專(zhuān)職安全管理，定期考核、獎懲。二是全面加強安全隱患排查。專(zhuān)職安全員每天對各廠(chǎng)家進(jìn)行安全檢查，發(fā)現隱患采取“三不放過(guò)”原則。檢查發(fā)現連續兩次出現同類(lèi)安全隱患則對承租人采取交納安全違約金的措施；連續三次出現則出租人有權單方終止合同、承租人須限期離場(chǎng)。三是投入專(zhuān)項資金對現有消防設備設施、電梯、變配電設備進(jìn)行安全整改，修建了危險品存放倉庫，要求所有廠(chǎng)家的危險品必須存入危險品倉庫，并嚴格實(shí)行入庫出庫等級制度。四是加強安全教育。2015年，公司聘請安全顧問(wèn)對承租戶(hù)及公司所有工作人員進(jìn)行了多次集中授課，重點(diǎn)講授滅火、逃生、安全用電、機械傷害、貨物堆放等安全常識，并現場(chǎng)演練了應急預案。通過(guò)狠抓安全管理，改善了安全生產(chǎn)環(huán)境，天鵝工業(yè)區的安全生產(chǎn)又度過(guò)了平穩的一年。

三、實(shí)行公開(kāi)招租、適時(shí)調整價(jià)格

2014年底，公司按照集團要求制定了2015年公開(kāi)招租方案。方案規定天鵝工業(yè)區所有面積超過(guò)500平方米的房屋及土地的出租必須進(jìn)入深圳聯(lián)合交易所實(shí)行公開(kāi)招租，公司通過(guò)對周邊物業(yè)租賃行情詳細調研后，果斷地調高了租金水平。公開(kāi)招租方案實(shí)施以后，一方面原有的承租戶(hù)均作為唯一意向承租人續簽了租賃合同，同時(shí)還增加了部分新的租戶(hù)，從而降低了房屋的空置率。

四、加強溝通協(xié)調 爭取政府支持

2011年，政府部門(mén)將包括天鵝工業(yè)區在內的鵝公嶺列入土地整備范圍。為加快實(shí)施土地整備，相關(guān)部門(mén)對整備區域內的房屋采取了不予辦理租賃登記、不予辦理工商注冊和環(huán)保許可等限制租賃措施；同時(shí)市場(chǎng)監管部門(mén)還加強了對整備區各生產(chǎn)企業(yè)的商事登記監管。限租措施嚴重影響了租賃經(jīng)營(yíng)和承租戶(hù)的穩定性，包括興通成機電公司在內的很多企業(yè)因為該原因在過(guò)去的幾年時(shí)間內被迫相繼外遷。2014年以來(lái)，我們通過(guò)與政府相關(guān)部門(mén)多次溝通協(xié)調后獲得了相應支持，政府部門(mén)對園區內的企業(yè)松綁了限租政策，2015年沒(méi)有發(fā)生一例因限租而外遷的承租企業(yè)。正是通過(guò)采取加強管理、規范招租、爭取支持等經(jīng)營(yíng)措施，天鵝工業(yè)區2015年的經(jīng)營(yíng)收入與去年同比增加了31.36%，這對于受土地整備政策影響并處于城市更新前的天鵝工業(yè)區來(lái)說(shuō)，應是一個(gè)大的突破。

2016年度的公開(kāi)招租工作即將展開(kāi)，擺在我們面前依然還有諸多困難影響租賃經(jīng)營(yíng)。

首先是片區的經(jīng)營(yíng)環(huán)境影響。政府部門(mén)的土地整備工作進(jìn)展緩慢，片區內一部分房屋已經(jīng)征收，所剩的村集體房屋60%以上處于空置狀態(tài)，這些房屋的租金水平低于天鵝工業(yè)區的租金水平，這對穩定現有租戶(hù)將產(chǎn)生較大影響。

其次是周邊產(chǎn)業(yè)生存狀態(tài)的影響。天鵝工業(yè)區緊鄰東莞雁田，2015年雁田乃至整個(gè)東莞出現了一定規模的工業(yè)企業(yè)倒閉潮，一些低端無(wú)競爭力的產(chǎn)業(yè)紛紛倒閉或外遷后空置了大量廠(chǎng)房，這些空置廠(chǎng)房所處的工業(yè)區在軟、硬件方面都遠遠優(yōu)于天鵝工業(yè)區，這也將對我們的租賃經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生較大影響。

再次是園區現狀的影響。天鵝公司一直在大力推進(jìn)天鵝項目的開(kāi)發(fā)建設，城市更新計劃即將獲得市政府的批準，在項目推進(jìn)期間公司沒(méi)必要再投入大量資金來(lái)改善園區的現狀。因此近些年園區內一直存在廠(chǎng)房老舊、消防設備實(shí)施落后等安全生產(chǎn)隱患。同時(shí)，目前入駐的一些家具生產(chǎn)、廢品加工回收、紙箱制作等低端企業(yè)也大大增加了我們的安全管理難度，對于一些長(cháng)期存在安全隱患的生產(chǎn)企業(yè)我們還要果斷進(jìn)行清理。

上述因素將會(huì )對我們的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生一定影響，但隨著(zhù)城市更新項目的推進(jìn)速度加快，2016年也許是天鵝工業(yè)區租賃經(jīng)營(yíng)的最后一年，因此不管有多大困難擺在我們面前，我們也要迎難而上，辛勤耕耘，力爭再獲豐收。