■ 深圳特區報記者 張程

近日，一條有關(guān)溫州部分住宅土地使用年限到期或即將到期、居民需要再繳納30萬(wàn)元才能“續期”的消息，引發(fā)了人們對土地使用權期限的討論。記者昨日采訪(fǎng)發(fā)現，土地到期后的續期行為在法律上存在著(zhù)沖突，目前還沒(méi)有定論，而且類(lèi)似案例在深圳也已出現過(guò)多起。業(yè)內對此普遍認為，雖然這一現象對樓市并不會(huì )有太大影響，但有關(guān)部門(mén)亟須盡快出臺措施來(lái)規范這一領(lǐng)域中出現的問(wèn)題。

記者了解到，2007年3月修訂通過(guò)、2007年10月起實(shí)施的《物權法》中，關(guān)于房屋和土地有以下規定：私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權；住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)后的續期，依照法律規定辦理。

有法律界人士認為，這就意味著(zhù)房屋的所有權永遠歸業(yè)主所有，但房屋下面的土地是國家的，存在著(zhù)使用期限問(wèn)題。如果是住宅，將獲得優(yōu)先保護，可以自動(dòng)續期�！耙话銓Α�自動(dòng)續期’的理解是，國家會(huì )自動(dòng)續期，不用業(yè)主去辦理，只用象征性交費�！�

但2007年8月通過(guò)的《城市房地產(chǎn)管理法》規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者需要繼續使用土地的，應當最遲于屆滿(mǎn)前一年申請續期。經(jīng)批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。

一個(gè)是“自動(dòng)續期”，另一個(gè)卻是“申請續期”。同樣在2007年公布的兩部法規，在內容上存在某種沖突。上述人士表示，鑒于《物權法》地位高于《城市房地產(chǎn)管理法》，因此可以理解為房屋土地使用權到期之后，如果是自用，則不用去辦理續期。這時(shí)候，房屋之下的土地就近似于無(wú)償劃撥�！暗�一旦要轉讓、繼承，或者抵押，就需要辦理土地續期，也就是要續繳土地使用費了�！�

事實(shí)上，深圳去年已有類(lèi)似案例，但處理方式顯得波瀾不驚。據記者了解，福田區長(cháng)城大廈某業(yè)主去年向深圳市規土委遞交了地價(jià)延期申請。該商品房房產(chǎn)面積約為80.58平方米，產(chǎn)權年限從50年延期至70年（1985年延長(cháng)至2055年）。在金額方面，這位業(yè)主最終補交了44940元，平均每平方米補了557元。

此外，市規土委第一直屬管理局也確認了“該房產(chǎn)土地使用年期延為70年，現該業(yè)主已付清該套房產(chǎn)續延土地使用年期的地價(jià)款，可到深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)辦理相關(guān)用地手續�！�

“該小區市場(chǎng)價(jià)目前約8萬(wàn)/平方米，這套房市值約645萬(wàn)，補繳的44940元地價(jià)款僅為市值的0.7%。相比起溫州案例，這一比例相對合理得多�！钡禺a(chǎn)從業(yè)人士王先生分析稱(chēng)。

而位于羅湖區的國際商業(yè)大廈則是全國首例土地使用權到期的案例，該項目在同一棟樓內有20年、30年、40年、50年四種年限不一的房產(chǎn)證，最早的20年產(chǎn)權部分早已到期。按照2004年4月深圳市政府出臺的《深圳到期房產(chǎn)續期若干規定》指出，到期房地產(chǎn)、業(yè)主需繼續使用該土地應補繳地價(jià)數額為公告基準地價(jià)的35%。按此規定，該大廈部分產(chǎn)權到期的房源通過(guò)補繳土地出讓金完成了續期。

此前購房者很少會(huì )注意到自己購買(mǎi)住房時(shí)的土地年限等內容，但在溫州案例出現后，不少人開(kāi)始關(guān)心起相關(guān)問(wèn)題，“土地年限到期對住房?jì)r(jià)格和樓市情緒方面會(huì )不會(huì )產(chǎn)生影響？”

業(yè)內專(zhuān)家普遍認為，這一現象對樓市基本不會(huì )產(chǎn)生什么影響�！皽刂莅咐�只屬于個(gè)案，關(guān)于繳費比例目前也還沒(méi)有準確的定論，對包括深圳在內的其他城市都不具備太大的參考價(jià)值�！敝袊�城市房地產(chǎn)研究院院長(cháng)謝逸楓認為，住宅土地使用年限的到期并不會(huì )對樓市帶來(lái)實(shí)質(zhì)性影響。

他建議，消費者如果要買(mǎi)房，需要擦亮眼睛�！皩�購房者而言，新房70年產(chǎn)權無(wú)所謂。但如果是集體房、集資房和福利房的話(huà)，消費者在購買(mǎi)時(shí)一定要看清楚想買(mǎi)的房子是多少年產(chǎn)權，以及土地哪年到期等等，以免將來(lái)出現意外情況�！�

綜合開(kāi)發(fā)研究院與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，繳費比例雖然不確定，但與溫州的“一刀切”做法相比，深圳處理結果顯得相對平穩�！暗�由于法律規定目前并不明確，因此有關(guān)部門(mén)需要盡快出臺相關(guān)政策以明確概念�！�

他同時(shí)指出，溫州案例雖然使不少購房者開(kāi)始關(guān)心起土地年限等問(wèn)題，但深圳目前絕大多數物業(yè)都還未到期或接近，因此對樓市基本沒(méi)有影響�！凹由夏壳罢{控政策初步有些成效，很多人都在觀(guān)望，只會(huì )對市場(chǎng)造成一些壓力�！�