在“限地價(jià)”、“競配建”、“競 自持”、“搖號”、“配建租賃住房”等成為土地出讓中的“標配”之后，今年深圳的土地市場(chǎng)終于回歸理性。數據顯示，第三季度深圳僅出讓5宗土地，總出讓面積為4 ．29萬(wàn)平方米，環(huán)比大降89%。而加大重大產(chǎn)業(yè)及總部經(jīng)濟等項目用地供應也成為深圳新增土地供應的主流。

三季度土地出讓面積環(huán)比降89%

在全國樓市調控持續加碼的大背景下，開(kāi)發(fā)商對土地市場(chǎng)的嚴謹態(tài)度愈發(fā)增強，去年從熱點(diǎn)一線(xiàn)城市不斷蔓延到重點(diǎn)二線(xiàn)城市的“地王”盛況被有效“扼殺”在“搖籃”之中。根據此前中國指數研究院發(fā)布的《中國300城市土地市場(chǎng)交易情報》顯示，今年前9個(gè)月，全國300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為34%，較去年同期下降14%；其中住宅類(lèi)用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價(jià)率為39%，同比下降22%。其中，一線(xiàn)城市的土地平均溢價(jià)率僅為18%，較去年同期大幅下跌45%。

進(jìn)入第三季度以后，土地的出讓門(mén)檻依然高企，“限地價(jià)”、“競配建”、“競自持”、“搖號”、“配建租賃住房”等已經(jīng)成為土地出讓條件的普遍標配。根據美聯(lián)物業(yè)全國研究中心的監測，在一線(xiàn)城市之中，為了加大租賃住房供應，上海表現突出，本季度不斷推出租賃住房用地。而從成交結果來(lái)看，這些租賃住房用地主要以低于市價(jià)水平被具有國企背景的開(kāi)發(fā)商收入囊中。

按照美聯(lián)物業(yè)全國研究中心的統計數據，第三季度深圳僅出讓5宗土地，總出讓面積為4.29萬(wàn)平方米，環(huán)比大降89%，相比去年同期更是下降93%。而且，在底價(jià)出讓成為主流趨勢的情況下，今年第三季度深圳土地出讓金額僅52.02億元，相較第二季度也大幅下跌77%。

商辦工業(yè)用地幾乎“承包”土地市場(chǎng)

值得關(guān)注的是，自去年12月之后，深圳至今仍未有住宅用地成交，商辦、工業(yè)用地幾乎“承包”了今年的整個(gè)土地市場(chǎng)。中國指數研究院提供的統計數據顯示，前三季度深圳商辦、工業(yè)用地合計成交31宗，總建設用地面積近55萬(wàn)平方米，合計收金超過(guò)418億元。

第一太平戴維斯在其《第三季度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)總結及展望》也指出，深圳2017年至今成交的土地中，74%為商業(yè)用地，大部分都位于南山區。其中，深圳灣超級總部基地成交面積占全市的36%，前海和留仙洞總部基地成交用地分別占6%和10%。從土地性質(zhì)來(lái)看，第三季度的這5宗土地，商業(yè)用地也占3宗，其余2宗為工業(yè)用地。

“今年深圳中心三區的供地力度有所增強，福田區民生設施建設用地、羅湖區城市更新及征地返還用地、南山區產(chǎn)業(yè)用地都是深圳新增土地供應的主要渠道�！钡谝惶�平戴維斯給出了自己的預判，深圳將加大產(chǎn)業(yè)用地的供應，同時(shí)加強城市更新及征地返還的供地力度，未來(lái)幾年內可能會(huì )有更多土地資源被釋放。

加大重大產(chǎn)業(yè)及總部經(jīng)濟等項目用地供應，這在今年7月份深圳規土委公布的《深圳市2017年度城市建設與土地利用實(shí)施計劃》中已見(jiàn)端倪。該計劃表示，要落實(shí)《關(guān)于支持企業(yè)提升競爭力的若干措施》，進(jìn)一步加大深圳重大產(chǎn)業(yè)項目的用地供應，保障總部經(jīng)濟等項目的用地需求，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉型升級。2017年安排產(chǎn)業(yè)用地供應規模203公頃，商業(yè)服務(wù)業(yè)設施用地98公頃。這兩個(gè)數據占2017年深圳全市計劃供應建設用地的約22.3%。

除此之外，根據美聯(lián)物業(yè)全國研究中心的監測數據，截至10月19日，深圳預計將在10-11月出讓3宗土地。其中，位于龍華民治街道的地塊作為本年度深圳土地市場(chǎng)首塊純住宅用地，將在11月出讓。該地也是深圳第一宗“只租不售”宅地，采取“單限雙競”的方式，即限成交地價(jià)、競成交地價(jià)和人才住房面積。不過(guò)該宗土地建成后的人才住房將無(wú)償移交政府，且租賃住房需自持70年。

李宇嘉在受訪(fǎng)中認為，培育發(fā)展租賃市場(chǎng)，構建租售并舉的模式，已經(jīng)是長(cháng)效機制最重要的內容�，F在北京廈門(mén)上海等城市已經(jīng)相繼推出這種“只租不售”地塊，深圳此舉符合政策方針。

美聯(lián)物業(yè)預測，第四季度的土地出讓量有望超過(guò)第三季度，但是宗地出讓條件仍然比較嚴格，整體溢價(jià)率難以上漲。