近日，深圳國際位于龍華區梅林關(guān)城市更新項目有了新的進(jìn)展，萬(wàn)科將作為代建方參與該項目合作。在簽約儀式上，萬(wàn)科主席郁亮的站臺也無(wú)不體現出對梅林關(guān)舊改項目的重視。

雖然深圳國際并不是傳統意義上的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，但是名副其實(shí)的深圳地主，手里掌握著(zhù)讓人垂涎的豐富土地儲備。

除了本次合作標的的深圳梅林關(guān)49萬(wàn)方舊改外，深圳國際還擁有位于前海土地面積38萬(wàn)平方米，總價(jià)值約244億元。

然而，無(wú)論是前海土地還是梅林關(guān)舊改都是高難度操作的項目，對于深圳國際無(wú)疑都是大難題。

從拉來(lái)深業(yè)入股前海項目到引入萬(wàn)科代建梅林關(guān)項目，地主深圳國際在朋友圈里似乎為加快土地開(kāi)發(fā)找到了一條捷徑。

梅林關(guān)舊改搭上萬(wàn)科

10月25日，“龍華區梅林關(guān)城市更新項目代建合同”簽約儀式在深圳國際總部舉行，萬(wàn)科將作為代建方參與合作。

據觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，梅林關(guān)城市更新項目于2015年納入深圳市城市更新第一批計劃，申報主體為深圳市深國際聯(lián)合置地有限公司，該公司為2014年深高速與深圳國際共同出資成立，主要實(shí)施梅林關(guān)城市更新項目，以獲得項目地塊。

上述項目公司為深圳市深國際聯(lián)合置地有限公司，一家于中國注冊成立的有限公司，由深圳國際的全資附屬公司新通產(chǎn)擁有51%權益及由深圳高速擁有49%權益。

同年7月，深圳國際發(fā)布公告稱(chēng)，已與深圳市國土委訂立土地出讓合同，地價(jià)款總額35.67億元。項目公司已按原定計劃于2015年6月30前簽署土地出讓合同及支付30%的地價(jià)款，并已獲取梅林關(guān)地塊的土地使用權。

資料顯示，梅林關(guān)城市更新項目位于深圳市龍華區民治街道，東臨梅觀(guān)快速，南靠民樂(lè )立交，西接民治大道，北為民康路，更新范圍包括原華通源物流中心及梅林收費站。

項目規劃的土地用途主要為居住、商業(yè)等功能，綜合容積率預計5.06。項目拆除用地面積共計13.1萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)建設用地面積為9.5萬(wàn)平方米。其中，計容總建筑面積48.64萬(wàn)平方米，擬建住宅24.6萬(wàn)平方米，含保障房面積4.2萬(wàn)平方米，商業(yè)3.4萬(wàn)平方米，辦公7.8萬(wàn)平方米，商務(wù)公寓11.2萬(wàn)平方米，公共配套1.5萬(wàn)平方米。

根據協(xié)議，項目將通過(guò)深圳國際與萬(wàn)科集團的合作建設改造，完善片區城市道路系統，提高公共配套和商業(yè)服務(wù)水平，將建設成為集住宅、商業(yè)等功能為一體的創(chuàng )新型龍華標桿性綜合體。

萬(wàn)科集團高級副總裁張紀文表示，本次代建合同的簽約對雙方未來(lái)合作發(fā)展具有里程碑意義，萬(wàn)科集團將將以此為契機探討雙方更多合作可能。

本次簽約的項目總建筑面積49萬(wàn)平方米，總價(jià)值約200億元，對于萬(wàn)科而言，無(wú)疑也是塊誘人的肥肉。

對此，有業(yè)內人士指，深圳國際本身不具備地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及操盤(pán)能力，引入萬(wàn)科作為代建方既可以提前實(shí)現土地價(jià)值，也可以為項目增加品牌價(jià)值，是一舉兩得的事情。

地主深圳國際套現路徑

關(guān)于深圳國際，其官網(wǎng)是這樣描述的，“本集團主要從事物流基礎設施的投資、建設與經(jīng)營(yíng)，并依托擁有的基礎設施及信息服務(wù)平臺向客戶(hù)提供各類(lèi)物流增值服務(wù)�！�

“本集團以中國珠三角、長(cháng)三角和環(huán)渤海地區為主要戰略區域，通過(guò)投資并購、重組與整合，重點(diǎn)介入城市綜合物流港及收費公路等物流基礎設施的規劃、建設與經(jīng)營(yíng)，在此基礎上應用供應鏈管理技術(shù)及信息技術(shù)向客戶(hù)提供高端物流增值服務(wù)，為股東創(chuàng )造更大的價(jià)值�！�

換言之，深圳國際并不是一家以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的開(kāi)發(fā)商，而擁有大量土地儲備的深圳國際對加快所擁有土地的開(kāi)發(fā)顯得有些迫切。

于是，不具備地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及操盤(pán)能力的深圳國際，在國企朋友圈拉來(lái)了兩個(gè)操盤(pán)手。

2016年12月28日，深圳控股的全資子公司深業(yè)置地公司與前海投資公司及其全資擁有的前海置業(yè)公司訂立增資協(xié)議。深業(yè)置地向前海置業(yè)注資11.2億元（相等于約港幣12.6億元），增資完成后，獲得前海置業(yè)公司50%的股權。

通過(guò)此次增資，深業(yè)置地與深圳國際攜手共同開(kāi)發(fā)位于前海的首期項目中的住宅項目地塊，以11.2億元的價(jià)格獲取該項目50%的權益。該項目位于深圳市前海深港合作區，項目土地面積約12，491平方米，總建筑面積為52，900平方米。項目已于2015年底開(kāi)工，預計2018年開(kāi)始銷(xiāo)售。

深圳國際表示，此次牽手深業(yè)將有利于鎖定項目地塊價(jià)值，發(fā)展其核心物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

加上這次找來(lái)萬(wàn)科代建梅林關(guān)項目，深圳國際一方面提前實(shí)現土地價(jià)值套現，另一方面從合作中借力兩家開(kāi)發(fā)商的力量加快推進(jìn)土地開(kāi)發(fā)。

值得注意的是，深圳國際位于前海38萬(wàn)平方米土地也獲得進(jìn)一步的整備。

10月13日，深圳國際與深圳市規劃和國土資源委員會(huì )及深圳市前海深港現代服務(wù)業(yè)合作區管理局于就該集團前海項目簽訂土地整備框架協(xié)議的補充協(xié)議，以進(jìn)一步細化集團于前海所擁有的全部五宗面積合共約38萬(wàn)平方米的土地的整備方案。

深圳國際稱(chēng)，訂立補充協(xié)議有助于落實(shí)集團于前海所擁有的五宗土地面積合共約38萬(wàn)平方米的土地整備及簽署相關(guān)土地合同，將可推動(dòng)前海項目的產(chǎn)業(yè)落地與開(kāi)發(fā)，加上前海片區的土地價(jià)值自2015年1月1日到現在的兩年多時(shí)間也有所增加，預期將為該集團帶來(lái)可觀(guān)的土地增值收益和產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)收益。