未來(lái)隨著(zhù)分布在深圳各區的16個(gè)綜合體陸續入市，深圳將更多人能夠在步行范圍內，用更少的時(shí)間，滿(mǎn)足自己購物、休閑、辦公等等的各種需求。對于那些沒(méi)有居住在城市中心的人來(lái)說(shuō)，這些綜合體更是彌補了遠離都市資源的缺陷。那么，以后即便所處區位偏遠，但是只要所居住的綜合體購物中心運營(yíng)得當，就可以住在關(guān)外逛“萬(wàn)象城”�！　�
　　城市綜合體改變你的生活　　
　　如果說(shuō)城市綜合體的誕生，是以解決城市發(fā)展過(guò)程中遇到的困境為己任，那么二戰之后出現在西方國家的辦公綜合體，便正是如此。20世紀70年代，人們對城市繁榮和追求，成為催生城市綜合體的重要力量，人們開(kāi)始去思考城市土地的使用效率，以及如何才能讓市民在更為便捷的時(shí)間里，滿(mǎn)足不同的生活需求�！　�
　　如今，我們理解的城市綜合體，通常是集聚了商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì )議、文娛和交通等功能中的四種以上，可以充分滿(mǎn)足現代城市生活中的主要需求，所以也被稱(chēng)為“城中之城”。西方部分國家由于率先進(jìn)入城市化進(jìn)程，如今已經(jīng)成就了不少聞名遐邇的綜合體。其中堪稱(chēng)城市綜合體的開(kāi)山鼻祖的洛克菲勒中心，橫跨著(zhù)名的第五大道，由19座商業(yè)樓宇組成，其中10座以上是摩天大樓。這座“城中之城”每天可容納25萬(wàn)人次上班、觀(guān)光、消費�！　�
　　值得一提的是華潤中心，這個(gè)深圳第一座綜合體，其建設歷程對于深圳而言，充滿(mǎn)探索性，從2002年開(kāi)始動(dòng)工，于2009年二期工程完工，君悅酒店開(kāi)業(yè)，公寓產(chǎn)品售罄，如今不僅在深圳，即便在整個(gè)華南地區，也依然地位卓然。　　
　　新增綜合體逾千萬(wàn)平方米　　
　　在這次全市綜合體的梳理過(guò)程中，深圳目前在建和已經(jīng)初步規劃的城市綜合體項目多達16個(gè)，分布在深圳各個(gè)區域，其中又以福田、南山兩區為多，合計建筑規模1044.79萬(wàn)平方米。我們發(fā)現在這批綜合體項目中，總體量低于30萬(wàn)平方米的只有3個(gè)，高于100萬(wàn)平方米的有4個(gè)，平均規模65萬(wàn)平方米左右，未來(lái)深圳綜合體向更大規模發(fā)展的趨勢已經(jīng)可見(jiàn)一斑�！　�
　　在上述新增綜合體項目中，當下最為成熟的東海國際中心，目前10萬(wàn)平方米的甲級寫(xiě)字樓已經(jīng)基本招租完畢，并已交付使用，80多層的公寓才建到50多層。在建項目中“進(jìn)取心”最強的是寶安海雅繽紛城，無(wú)論是為頂級VIP客戶(hù)提供的專(zhuān)屬服務(wù)，或是8000個(gè)的停車(chē)位，都顯示出海雅集團從純零售向綜合體開(kāi)發(fā)商轉型的積極態(tài)度�！　�
　　特色最為鮮明的，是福士廣場(chǎng)。此前，曾有業(yè)內人士透露，每一個(gè)來(lái)福士都會(huì )邀請符合風(fēng)格的設計公司進(jìn)行整體設計，商業(yè)內部動(dòng)線(xiàn)非常人性化，引進(jìn)品牌也是其他購物中心內不多見(jiàn)的，充分避免了“千城一面”的出現�！　�
　　除上述16個(gè)綜合體之外，在公布的《深圳市城市更新改造項目2010年度實(shí)施計劃安排一覽》的93個(gè)項目中，兼具“居住”與“商服”功能，且商服占地面積超過(guò)1萬(wàn)平方米的更新項目有16個(gè)，而在今年公布的兩批城市更新單元規劃中，顯示更新方向具有居住、商業(yè)、辦公三種功能項目的項目還有6個(gè)。換言之，未來(lái)還將有另外22個(gè)城市更新項目，極有可能成為新的綜合體�！　�
　　綜合體容積率還是太低了　　
　　鄧志旺認為，未來(lái)區域城市綜合體的成熟，可以在步行范圍內滿(mǎn)足更多的需求，將吸引人們，從而引發(fā)系列資源變化，縮小與城市中心之間的差距，助力深圳未來(lái)的多中心發(fā)展�！　�
　　陳可石建議政府在規劃地鐵站點(diǎn)的時(shí)候，應該充分考慮未來(lái)上蓋綜合體的興建，根據不同區域的特點(diǎn)，對于綜合體的布局提出引導性意見(jiàn)。他更進(jìn)一步建議深圳政府或可學(xué)習香港，入股地鐵上蓋的綜合體建設，“這樣投資地鐵的資金會(huì )有更好的回報，開(kāi)發(fā)商也比較有把握，更有勇氣加大投入，對于上蓋綜合體的開(kāi)發(fā)也更有利。”其次，陳可石認為“深圳目前的綜合體容積率不是太高了，而是還不夠高，尤其是在城市核心區域。”他認為在目前深圳城市發(fā)展的情況下，容積率高過(guò)10不是不可以。但是，“高容積率的同時(shí)，一定要有充分的城市公園和通達的軌道交通作為配套。”　　
　　綜合體十年內不會(huì )飽和？　　
　　此前，著(zhù)名財經(jīng)評論員葉檀曾發(fā)表評論，表達對于城市綜合體大爆發(fā)的擔憂(yōu)，“商業(yè)地產(chǎn)與當地的商業(yè)生態(tài)密切相關(guān)，沒(méi)有足夠的客流與商業(yè)鏈條支撐，城市綜合體熱潮怎么起來(lái)的就會(huì )怎么消失。”她認為，中國內需跟得上城市綜合體的擴張可能性不大。這種擔憂(yōu)，引發(fā)業(yè)內的關(guān)注和討論，也是促成本次綜合體選題最終成型的主要原因之一�！　�
　　但是在采訪(fǎng)過(guò)程中發(fā)現，綜合體的多與少，政府的規劃引導或許更重要，鄧志旺認為此前少，是因為規劃數據不支撐，地塊規劃功能單一，容積率不夠高，是深圳過(guò)去30年只有少量綜合體項目的重要原因。對于未來(lái)深圳綜合體的容量，業(yè)內普遍認為商業(yè)容量是重要指標。“在過(guò)去的3-5年間，深圳年零售額度增長(cháng)約為20%，未來(lái)通過(guò)人口置換實(shí)現人口結構的轉變，可以在總量不增加的情況下，提升消費能力。”鄧志旺認為盡管深圳綜合體會(huì )大量出現，但是其中部分會(huì )置換傳統商業(yè)模式，至少未來(lái)10年，深圳綜合體都不會(huì )飽和。陳可石則在幾年前對于深圳綜合體的總量抱以較高期望，認為如杭州、深圳這樣的城市，可以容納上百個(gè)綜合體同時(shí)存在�！　�
　　■城市綜合體體驗　　
　　華潤中心深圳首個(gè)真正的城市綜合體　　
　　地址：羅湖區寶安南路1881號　　
　　開(kāi)發(fā)商：華潤集團　　
　　總體量：項目總占地8萬(wàn)平方米、總建筑面積55萬(wàn)平方米，其中華潤萬(wàn)象城建筑面積約18.8萬(wàn)平方米，國際標準5A甲級寫(xiě)字樓華潤大廈辦公面積約4.2萬(wàn)平方米，君悅酒店12萬(wàn)平方米，高尚住宅華潤幸福里總建面11萬(wàn)平方米　　
　　板快構成：華潤中心的商業(yè)板塊主要是萬(wàn)象城，總建筑面積約18.8萬(wàn)平方米，擁有6層商用樓面，是名副其實(shí)的“一站式”消費中心；寫(xiě)字樓板塊主要是華潤中心，屬于國際標準5A甲級，共29層；酒店板塊主要是深圳君悅酒店，總建面12萬(wàn)平方米；住宅板塊主要是華潤幸福里，是以居住為主導功能并擁有頂級商業(yè)配套的城市資源型高尚住宅，由3棟49層的超高層住宅組成�！　�
　　建設歷史：一期工程總建筑面積約23萬(wàn)平方米，包括華潤萬(wàn)象城和華潤大廈。萬(wàn)象城2004年12月建成開(kāi)業(yè)，華潤大廈也于2004年12月1日就交付使用。二期工程包括了華潤幸福里和君悅酒店，以及一個(gè)由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂(lè )休閑廣場(chǎng)，2005年全面動(dòng)工，到2009年11月底全面落成�！　�
　　現場(chǎng)感受：只要是深圳人應該很少有不熟悉華潤萬(wàn)象城的。在萬(wàn)象城里可以看到，除了各種品牌服飾鞋帽等幾百個(gè)大小門(mén)店外，還有一個(gè)嘉禾影城，一個(gè)真冰滑冰場(chǎng)，以及江浙菜、日韓菜、西餐廳、粵菜等各種口味的高檔餐廳。南都記者在非周末時(shí)間過(guò)去踩點(diǎn)時(shí)發(fā)現，商場(chǎng)內也有蠻多消費者，目前人氣很旺�！　�
　　京基100擁有深圳最高樓　　
　　地址：深圳市羅湖區深南東路5016號　　
　　開(kāi)發(fā)商：京基集團　　
　　總體量：項目總用地面積4萬(wàn)多平方米，其中建設用地3.6萬(wàn)平方米，總建筑面積60萬(wàn)平方米，主塔樓為京基100大廈，總建筑面積22萬(wàn)平方米（由17.5萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓與4.6萬(wàn)平方米的酒店組成），另有商業(yè)廣場(chǎng)KKMALL總建筑面積8.35萬(wàn)平方米，住宅主要是給蔡屋圍村民的7棟回遷房，共1755套�！　�
　　板塊構成：該項目主塔樓為京基100大廈，是包括了寫(xiě)字樓和酒店兩個(gè)板塊，塔樓共100層；商業(yè)板塊主要是定位于集國際頂尖品牌集購物、美食、IMAX影院、休閑、娛樂(lè )于一體的國際時(shí)尚精品購物中心KKMALL；住宅板塊主要是京基100公寓，單層4梯18戶(hù)以小戶(hù)型為主，共1755戶(hù)可容納6000人居住�！　�
　　建設歷史：在京基100四大板塊中最先動(dòng)工的住宅和商業(yè)部分，其中住宅的7棟公寓樓于2005年12月正式開(kāi)工建設，2010年10月30日回遷入伙，而KKMALL也于2010年11月26日正式開(kāi)業(yè)。另外最高樓京基100大廈奠基時(shí)間為2007年11月，封頂時(shí)間為2011年4月23日�！　�
　　現場(chǎng)感受：京基100現在已經(jīng)封頂，因此站在深南路上遠遠就可以看到這棟地標建筑高高聳立，目前距離該綜合體最近的地鐵站是1號線(xiàn)大劇院站，步行過(guò)去大概在5分鐘左右，據說(shuō)預計在今年下半年就有直接接駁通道至KKMALL.KKMALL在硬件投入是大手筆，場(chǎng)內由南至北單一主通道全長(cháng)達200米，標準通道采用都是無(wú)柱設計，琳瑯滿(mǎn)目的店鋪紛呈眼前，商場(chǎng)內餐飲也蠻豐富，名氣很大的“俏江南”、“金錢(qián)豹”都有進(jìn)駐。記者開(kāi)車(chē)進(jìn)地下停車(chē)場(chǎng)時(shí)了解到，地下三層是給商場(chǎng)、酒店、寫(xiě)字樓、住宅用戶(hù)共同使用，需要收費，而地下負四層是只給住宅業(yè)主使用，目前不過(guò)夜可不收取停車(chē)費�！　�
　　■相關(guān)鏈接國際上較為成功的城市綜合體　　
　　紐約洛克菲勒城市綜合體的開(kāi)山鼻祖　　
　　聞名世界的洛克菲勒中心位于曼哈頓中城，始建于1931-1940年，是美國洛克菲勒財團投資建造的大型商業(yè)娛樂(lè )和辦公建筑群，總占地約8.9萬(wàn)平方米，東西從第48街到第51街，南北橫跨第五大道和第七大道。這個(gè)項目規劃的總建筑面積高達67.6萬(wàn)平方米，容積率達到了18，合共由大小19座商業(yè)樓宇組成，其中10座以上是摩天大樓，最高的是70層的洛克菲勒中心30號大樓（RCA大廈，現在叫通用電氣大廈），高達259米�！　�
　　東京六本木現代建筑的發(fā)展方向　　
　　2003年，大型再開(kāi)發(fā)復合都市地帶六本木新城完成。其總建筑面積78萬(wàn)平方米，歷經(jīng)17年完成建設，是一座集辦公、住宅、商業(yè)設施、酒店、豪華影院和廣播中心為一身的建筑綜合體，具有居住、工作、游玩、休憩、學(xué)習和創(chuàng )造等多項功能。在這個(gè)寸土寸金的城市中心區，六本木規劃了大量公園和綠地，將大體量的高層建筑與寬闊的人行道、大量的露天空間交織在一起。建筑間與屋頂上大面積的園林景觀(guān)，在擁擠的東京都成為舉足輕重的綠化空間，已經(jīng)成為著(zhù)名的舊城改造、城市綜合體的代表項目�！　�
　　巴黎拉德芳斯古老巴黎和現代商業(yè)的結合　　
　　拉德芳斯在上世紀50年代開(kāi)始修建，。拉德芳斯目前已建成寫(xiě)字樓247萬(wàn)平方米，其中商務(wù)區215萬(wàn)平方米、住宅區1.56萬(wàn)套，擁有面積達10.5萬(wàn)平方米的歐洲最大的商業(yè)中心。這也是歐洲最大的公交換乘中心，擁有67公頃的步行系統，集中管理的停車(chē)場(chǎng)設有2.6萬(wàn)個(gè)停車(chē)位，交通設施完善。如此龐大而又繁雜的資源互相補充和作用，拉德芳斯已具備小型城市的基本功能，給人們提供了商務(wù)、居住、辦公等一站式的完備生活，也一躍成為巴黎的次中心區�！　�
　　蒙特利爾地下城地下城時(shí)代開(kāi)啟　　
　　1962年瑪麗城廣場(chǎng)建成后，在地下形成了縱橫總長(cháng)約10公里的街道網(wǎng)，集結各種店鋪、旅館、餐館四五百家。目前蒙特利爾地下城時(shí)代已經(jīng)形成了四個(gè)不同商圈，最熱鬧最繁華的依然是瑪麗城廣場(chǎng)。這個(gè)有著(zhù)加拿大“第一高”建筑和當時(shí)世界最大體量建筑之譽(yù)的綜合體，卻有一半面積在地下，地下廣場(chǎng)有4層，最下層為地鐵車(chē)站，第2-3層為室內停車(chē)場(chǎng)和技術(shù)設備層，最上層是商業(yè)中心，它的創(chuàng )造性設計推動(dòng)著(zhù)蒙城進(jìn)入地下城時(shí)代，極大地改變了人們的生活方式，讓市民開(kāi)始“地下鼴鼠式”的生活。