隨著(zhù)房地產(chǎn)調控政策不斷加碼，房企的庫存和資金壓力日趨加大。在此間舉行的２０１１博鰲房地產(chǎn)論壇上，與會(huì )專(zhuān)家和業(yè)內人士認為，房地產(chǎn)暴利時(shí)代已經(jīng)結束，房企粗放式經(jīng)營(yíng)模式和依賴(lài)投資升值的盈利模式遭遇挑戰，房地產(chǎn)投資將逐漸告別“炒房”時(shí)代進(jìn)入理性投資時(shí)代�！　�
　　調控不斷加碼 房地產(chǎn)暴利時(shí)代漸退　　
　　今年以來(lái)，在“新國八條”等房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策的影響下，多數城市房?jì)r(jià)漲幅明顯趨緩，投機投資性購房需求得到有效抑制，部分房?jì)r(jià)過(guò)高城市出現穩中有降態(tài)勢�！　�
　　國家統計局１８日發(fā)布的７月房?jì)r(jià)數據顯示，與上月相比，７０個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有１４個(gè)，持平的城市有１７個(gè)。與６月份相比，７月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了５個(gè)。價(jià)格上漲的城市中，環(huán)比漲幅均未超過(guò)１．０％，漲幅比６月份縮小的城市有１５個(gè)。一線(xiàn)城市商品房漲幅出現全面停滯�！　�
　　二手住宅價(jià)格方面，與上月相比，７０個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有２２個(gè)，持平的城市有１２個(gè)。價(jià)格上漲的城市中，環(huán)比價(jià)格漲幅均未超過(guò)１．０％�！　�
　　正當房企在嚴格調控政策下轉戰二、三線(xiàn)城市、部分二、三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)呈現上漲勢頭之時(shí)，住房和城鄉建設部１７日公布了對各地列入新增限購城市名單的５項建議標準，限購令“擴編”箭在弦上，房企等待樓市調控政策松動(dòng)的愿望隨之破滅。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一認為，２０１１年是我國“十二五”規劃的開(kāi)局之年，也是房地產(chǎn)轉型發(fā)展的關(guān)鍵之年，中央政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控力度不會(huì )放松�！　�
　　“中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)正發(fā)生著(zhù)巨大變化，如果說(shuō)調控前地產(chǎn)商還沐浴在和煦的春風(fēng)中，調控后就是置身于刺骨的寒風(fēng)中了，而且這個(gè)寒風(fēng)不是一年兩年，不能太樂(lè )觀(guān)。”高和投資董事長(cháng)蘇鑫說(shuō)，５年前投資一二線(xiàn)城市的住宅，年投資回報率一般能達到１５％，調控后的年回報率不會(huì )超過(guò)５％。蘇鑫認為，限制第三套房以上的按揭一定是長(cháng)期的政策，因為政府意識到普通住宅的去投資化是未來(lái)政策的重要趨向�！　�
　　陽(yáng)光１００集團董事長(cháng)易小迪認為，房?jì)r(jià)繼續瘋漲不可能再延續，除了限購、限價(jià)的調控手段，保障房、房產(chǎn)稅這些長(cháng)期調控手段可能會(huì )長(cháng)期存在，住宅市場(chǎng)將呈現“兩分天下”的格局，房產(chǎn)稅如果在全國鋪開(kāi)，也將對房地產(chǎn)市場(chǎng)造成重大影響�！　�
　　庫存壓力持續增大 資金鏈日益繃緊　　
　　隨著(zhù)房地產(chǎn)調控的進(jìn)一步深入和政策的進(jìn)一步細化，多個(gè)城市和房企的庫存量大幅攀升，同時(shí)銷(xiāo)售量萎縮和融資成本上升導致房企資金鏈條日益緊繃�！�
　　截至８月１７日，滬深兩市１２２家房地產(chǎn)上市公司中，共有３８家上市房企公布了２０１１年半年報。據ＷＩＮＤ資訊統計數據顯示，３８家上市房企期末存貨從去年同期的２６０２．２４億元大幅增加至今年中期的３７６２．０６億元，同比增長(cháng)４４．５７％。而從已公布７月銷(xiāo)售數據的１４家上市房企銷(xiāo)售情況來(lái)看，有９家上市房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)環(huán)比出現下跌。而對于小型上市房企而言，宏觀(guān)調控將使其資金鏈更加緊繃，多家小型上市房企上半年均出現經(jīng)營(yíng)性虧損�！　�
　　流動(dòng)性日益收緊，房地產(chǎn)信貸政策導致房企融資渠道收窄，融資成本不斷上升。前美國銀行美林董事總經(jīng)理、安泰盤(pán)實(shí)總裁蓬鋼認為，目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)都面臨資金壓力，要么降價(jià)獲取資金，要么去資本市場(chǎng)進(jìn)行成本較高的融資�！　�
　　以海南為例，當前海南省待售商品房４５０萬(wàn)平方米，在建商品房２８００多萬(wàn)平方米，報建項目還有１２００萬(wàn)平方米，總共近４５００萬(wàn)平方米，而海南去年上半年月均銷(xiāo)售面積為８０．０３萬(wàn)平方米，今年上半年月均銷(xiāo)售面積大約為７２．３萬(wàn)平方米。海南省住房和城鄉建設廳有關(guān)負責人表示，產(chǎn)銷(xiāo)之間的這種反差提醒我們，房地產(chǎn)發(fā)展規模一定要摸清存量底數、把握市場(chǎng)需求、有效搞好促銷(xiāo)和風(fēng)險控制�！　�
　　部分與會(huì )專(zhuān)家認為，隨著(zhù)調控政策深入和細化，下半年房企庫存壓力進(jìn)一步上升，買(mǎi)方市場(chǎng)很可能到來(lái)，再加上房企資金持續受到壓力，房企可能將推盤(pán)降價(jià)回籠資金�！　�
　　深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份公司董事長(cháng)陳勁松說(shuō)，即使限購令不“擴編”，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)也已進(jìn)入存貨積壓周期，下半年市場(chǎng)的積壓就會(huì )帶來(lái)價(jià)格調整�！　�
　　經(jīng)營(yíng)盈利模式遭遇挑戰 房地產(chǎn)業(yè)亟待轉型　　
　　隨著(zhù)房企庫存和資金的壓力不斷增大，房企傳統的粗放式經(jīng)營(yíng)和盈利模式遭遇挑戰，房地產(chǎn)業(yè)亟待轉型�！　�
　　北京世嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(cháng)朱仝說(shuō)，過(guò)去簡(jiǎn)單地拿地、蓋房、預售、回錢(qián)，產(chǎn)生利潤的模式已經(jīng)不存在了。房企現在首先要降低發(fā)展速度，做好手中的住宅產(chǎn)品，同時(shí)適當開(kāi)發(fā)綜合性商業(yè)項目�！�
　　“住宅市場(chǎng)將走向微利時(shí)代，不再是產(chǎn)生暴利的產(chǎn)品，房企必須創(chuàng )新產(chǎn)品、提高品質(zhì)，才可能獲得利潤。”易小迪說(shuō)，嚴厲的調控加速了中國城市化往二、三線(xiàn)城市的轉移，城市化熱點(diǎn)已經(jīng)不在沿海大中城市或一線(xiàn)城市，房企來(lái)源于投資升值的盈利模式將會(huì )受到很大挑戰，通過(guò)地價(jià)的上升推動(dòng)房?jì)r(jià)上升的周期面臨轉變，與之相適應的粗放式經(jīng)營(yíng)盈利模式將結束�！　�
　　蘇鑫認為，此次房地產(chǎn)調控必然導致兩個(gè)趨勢，一是使單一的商品房市場(chǎng)裂變成商品房和保障房的雙軌制市場(chǎng)，二是普通住宅的去投資化。房地產(chǎn)融資將從銀行為主的間接融資轉向信托、基金為主的直接融資，房地產(chǎn)投資將告別“炒房”時(shí)代進(jìn)入理性投資時(shí)代。商業(yè)地產(chǎn)和非限購的三線(xiàn)城市住宅將成為資金追逐的下一輪熱點(diǎn)�！　�
　　朱中一說(shuō)，今后我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將由數量增長(cháng)型為主轉為性?xún)r(jià)比提升為主，所有企業(yè)都必須重視這個(gè)問(wèn)題，否則將面臨淘汰的危險。他認為房地產(chǎn)業(yè)亟待轉型，應調整供應結構、轉變開(kāi)發(fā)建設模式、推進(jìn)科技進(jìn)步和技術(shù)創(chuàng )新、拓寬房地產(chǎn)融資渠道和強化企業(yè)內部管理。