近日有消息稱(chēng)，南京某房地產(chǎn)信托項目遭遇兌付困難，讓原本已不被市場(chǎng)看好的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品處于風(fēng)聲鶴唳境地。記者從深圳多家銀行獲悉，目前在深圳除個(gè)別小銀行鮮有銷(xiāo)售房地產(chǎn)信托產(chǎn)品外，大部分銀行早已停售該類(lèi)產(chǎn)品。
一大型銀行深圳分行產(chǎn)品經(jīng)理對記者透露，銀行為了籠絡(luò )高端客戶(hù)，高收益的信托理財成為其重要工具。不過(guò)，目前房地產(chǎn)信托產(chǎn)品已經(jīng)漸漸退出銀行理財市場(chǎng)，房地產(chǎn)信托如日中天的風(fēng)光日子或漸行漸遠。
有信托產(chǎn)品出現兌付風(fēng)險？
有媒體日前報道，一家小型信托公司在南京的一個(gè)集合信托項目，項目規模達10多億元。由于開(kāi)發(fā)商工期延長(cháng)等因素導致房地產(chǎn)項目銷(xiāo)售推遲，開(kāi)發(fā)商資金鏈吃緊，從而引發(fā)房地產(chǎn)信托到期無(wú)法如期兌付。該消息一經(jīng)公布，引發(fā)眾多關(guān)注。此前市場(chǎng)擔憂(yōu)的政策性風(fēng)險或使得房地產(chǎn)信托產(chǎn)品面臨考驗的預言或許變?yōu)楝F實(shí)。
用益信托對此消息頗有質(zhì)疑，不過(guò)承認房地產(chǎn)信托的風(fēng)險依然存在，主要是系統性風(fēng)險。假如房?jì)r(jià)快速大幅下跌，房地產(chǎn)信托將出現很多問(wèn)題，比如抵押物變現難、開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂等難以預估的風(fēng)險。但是從目前來(lái)看，房?jì)r(jià)仍處于高位震蕩，并沒(méi)有出現大幅急跌情況，因此房地產(chǎn)信托現階段出現問(wèn)題的概率不大。
有金融業(yè)內人士在微博中稱(chēng)，當年德隆的信托產(chǎn)品到期無(wú)法兌付，代為發(fā)行的上海某大銀行在客戶(hù)壓力下被迫代為兌付；目前，高收益信托產(chǎn)品如果風(fēng)險沒(méi)真正轉移給有識別能力的客戶(hù)，一旦風(fēng)險發(fā)生，一些機構很可能重蹈覆轍，風(fēng)險收益匹配是金融界的規律。已經(jīng)買(mǎi)過(guò)多款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的投資者陶先生對記者表示，最近也聽(tīng)到關(guān)于一些房地產(chǎn)信托產(chǎn)品可能出現兌付風(fēng)險的聲音，不過(guò)他認為，較有實(shí)力的公司，選擇一些有前途的項目，這樣的房地產(chǎn)信托應該不會(huì )有太多的擔憂(yōu)。
個(gè)別銀行仍售房地產(chǎn)信托
信托理財產(chǎn)品的收益率高過(guò)普通的銀行理財產(chǎn)品，雖然門(mén)檻動(dòng)輒100萬(wàn)元至300萬(wàn)元，仍吸引了眾多市民追捧。而在信托理財產(chǎn)品中，房地產(chǎn)信托占有較大的比例。面對持續上漲的房?jì)r(jià)，該產(chǎn)品也讓一些投資者安心地賺著(zhù)相對高的收益。
一大型銀行深圳分行產(chǎn)品經(jīng)理稱(chēng)，為了吸引更多高端客戶(hù)，高收益率的信托理財產(chǎn)品成為銀行招攬客戶(hù)的工具。目前，深圳有個(gè)別小銀行仍有房地產(chǎn)信托理財產(chǎn)品銷(xiāo)售。
該人士對記者透露，目前房地產(chǎn)公司給出的回報在16％到20％，而信托公司直接銷(xiāo)售給投資者的產(chǎn)品收益率大概在10％到12％。若通過(guò)商業(yè)銀行，給投資者的回報大約在8％到10％。面對如此高的回報，很多信托公司開(kāi)發(fā)出各種房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，以滿(mǎn)足地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資需求。
“相較來(lái)說(shuō)，股權類(lèi)的信托理財產(chǎn)品投資額在300萬(wàn)元，一年期年收益率在8．5％左右，2年期年收益率約在9．5％。而房地產(chǎn)信托理財產(chǎn)品，一年期的年收益率約9．5％，兩年期的年收益率可達10％�！鄙鲜鋈耸糠Q(chēng)。
可是，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)在享受高收益的同時(shí)，其風(fēng)險也逐漸累積增大。深圳另一家銀行私人銀行業(yè)務(wù)相關(guān)人士稱(chēng)，自國家陸續出臺房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策后，很多銀行意識到房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險性。從今年初起，大部分深圳銀行開(kāi)始停售這類(lèi)產(chǎn)品。
監管部門(mén)已經(jīng)加強監管
深圳商報記者了解到，在銀行信貸收緊的大環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商從商業(yè)銀行獲得貸款支持越來(lái)越難。為此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛借道信托公司融資。
銀監會(huì )統計數據顯示，截至2011年5月末，全國正常經(jīng)營(yíng)的63家信托公司中，有56家公司開(kāi)展了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，規模共計5587．66億元。而2010年一季末這一數字為2351億元，2010年四季度末為4323億元。這也意味著(zhù)，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的規模在今年上半年快速增長(cháng)。
業(yè)內人士表示，房地產(chǎn)信托規模今年二季度環(huán)比上升了98％，但這個(gè)速度要在宏觀(guān)環(huán)境背景下來(lái)看。銀行對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的輸血功能?chē)乐匚�縮，如2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款減少7321億元，比2009年減少55．3％；資本市場(chǎng)融資大門(mén)也早已關(guān)上，這些直接導致了房地產(chǎn)信托的火爆。
面對房地產(chǎn)信托的快速增加，監管機構逐漸增加監管力度。銀監會(huì )2010年底頒布通知，要求各信托公司立即進(jìn)行業(yè)務(wù)合規性風(fēng)險自查，以控制房地產(chǎn)信托業(yè)的增長(cháng)規模，并排查風(fēng)險。今年5月中旬，市場(chǎng)爆出消息稱(chēng)，部分地區房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)量較大的信托公司已接到地方銀監局緊急通知，要求暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。
據悉，在近期下發(fā)的《關(guān)于做好房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險監測工作有關(guān)事項的通知》中，銀監會(huì )要求各地銀監局逐筆監測三個(gè)月以?xún)鹊狡谛磐许椖康念A期兌付情況，做到對房地產(chǎn)信托項目?jì)陡讹L(fēng)險“早發(fā)現、早預警、早處置”�！皳�我了解到，深圳本地信托公司經(jīng)營(yíng)情況還是比較良好的�！鄙钲谝槐O管部門(mén)相關(guān)人士稱(chēng)。
昨日，用益信托網(wǎng)做了一項調查，即“您認為，監管層今年會(huì )出臺限制房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的政策嗎”，已有618名網(wǎng)友參與投票，其中57．12％的人選擇“會(huì )”，18．61％的人選擇“可能會(huì )”。
“諸多業(yè)內人士表示，目前信托公司擔心的是已經(jīng)發(fā)放的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品回款能否保證，不少理財師開(kāi)始向廣大客戶(hù)建議不要投資房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。從用益工作室公布的近期關(guān)于房地產(chǎn)信托的數據來(lái)看，房地產(chǎn)信托發(fā)行規模已明顯下降，伴隨著(zhù)嚴格的房地產(chǎn)調控政策，投資者的投資熱情也隨之降溫，可見(jiàn)房地產(chǎn)信托如日中天的風(fēng)光日子已經(jīng)漸行漸遠�！庇靡嫘磐蟹Q(chēng)。