限價(jià)一周年樓市進(jìn)精確調控期
發(fā)布日期:2012/3/27 20:30:12 | 瀏覽次數:7139 來(lái)源:證券日報 2011年1月26日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議推出房地產(chǎn)市場(chǎng)調控措施——“新國八條”，其中第一條就明確提出進(jìn)一步落實(shí)地方政府責任，要求2011年各城市人民政府要合理確定本地區年度新建住房?jì)r(jià)格控制目標，并于一季度向社會(huì )公布�，F在時(shí)間來(lái)到了2012年一季度末，各地方限價(jià)目標出臺將滿(mǎn)一周年。近一年來(lái)，房地產(chǎn)調控成果如何，有什么最新進(jìn)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)又發(fā)生了怎樣變化？本報特推出專(zhuān)題，逐一加以梳理。
房地產(chǎn)投資熱情終結 房?jì)r(jià)下跌成定局
房?jì)r(jià)過(guò)快上漲被抑制，房地產(chǎn)不再是全民投資的首選，房貸在經(jīng)歷了優(yōu)惠取消、提高基準利率后，而今又恢復了針對性?xún)?yōu)惠
“限價(jià)、限購”是本輪調控新祭出的有力措施，雖然在推出之初被指行政色彩濃重，但卻是加速了房地產(chǎn)調控盡早顯現。去年初，國務(wù)院要求各地方在2011年3月底公布限價(jià)目標，隨后，北京、上海等地率先公布了控制目標。而今，各地方出臺限價(jià)令即滿(mǎn)一周年，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的野馬被拉住，房地產(chǎn)也不再是全民投資的首選對象，房貸在經(jīng)歷了優(yōu)惠取消、提高基準利率后，為確保剛性需求，而今房貸利率又恢復針對性的優(yōu)惠。
全民投資熱潮終結
一二線(xiàn)城市嚴格執行的限購、限貸，終結了房地產(chǎn)作為居民投資首選的時(shí)代。
央行公布的2012年1季度儲戶(hù)問(wèn)卷調查報告顯示，在各主要投資方式中，25.7%的居民偏好“基金、理財產(chǎn)品”，這個(gè)比例較去年4季度提高了3.2個(gè)百分點(diǎn)，是居民的投資首選；居民另一主要投資方式為“實(shí)業(yè)投資”（16.4%的居民傾向該種投資，是2009年以來(lái)的最高值）；“房地產(chǎn)投資”意愿繼續回落，較去年末和同期分別降低了1.4和10個(gè)百分點(diǎn)，在主要投資方式中列第三位。
鏈家地產(chǎn)分析師馮聯(lián)聯(lián)認為，2011年3季度時(shí)，我國居民房地產(chǎn)投資意愿排名第一，但是從2011年第四季度跌落至第二之后，在今年第一季度繼續降低至第三，主要預示著(zhù)當前調控效果已經(jīng)觸動(dòng)了投資者對于后市預期的樂(lè )觀(guān)神經(jīng)，長(cháng)期來(lái)看，投資者認為“投資房地產(chǎn)不值得”比房?jì)r(jià)下降本身更能促進(jìn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。
未來(lái)3個(gè)月內有購房意愿的居民占14.1%，與上季基本持平，是1999年調查以來(lái)的同期最低值。在不同收入水平的居民中，高收入居民（家庭月收入5萬(wàn)元以上）投資房地產(chǎn)意愿最低，僅為13.7%。特大城市（北京市、上海市）居民的房地產(chǎn)投資意愿甚至低于2009年初的最低水平，僅為9.4%。
CRIC研究中心認為，近兩年以來(lái)直接動(dòng)用行政力量的政策調控已經(jīng)令市場(chǎng)深刻體會(huì )到了政府控制房?jì)r(jià)的決心，房?jì)r(jià)只漲不跌的信心被擊潰。至于未來(lái)，保障房體系建設的推進(jìn)以及房產(chǎn)稅的逐漸加入將徹底改變我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資格局，前者將對商品房市場(chǎng)需求形成巨大的分流效果，尤其中低端市場(chǎng)供求關(guān)系將逐步逆轉，而后者一旦成熟并在重點(diǎn)城市范圍內廣泛推行，則將全面打壓包括高檔房在內所有產(chǎn)品的投資空間，尤其在調控常態(tài)化、市場(chǎng)單邊向上趨勢難現的背景下，過(guò)去十年里幾乎呈現無(wú)風(fēng)險盈利的房產(chǎn)投資模式可能將被終結。
地價(jià)降幅擴大可期
國土資源部于2月15日發(fā)布了《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調控重點(diǎn)工作的通知》（下稱(chēng)《通知》），其中要求，2012年住房用地供應計劃量應不低于10.77萬(wàn)公頃，較2011年13.59萬(wàn)公頃及2010年15.31萬(wàn)公頃的實(shí)際供應水平顯著(zhù)降低。在經(jīng)歷連續兩年“加大供應”后，今年轉向“縮減供應”，計劃供地水平基本回落至2009年實(shí)際供應水平。
根據中原監測，13個(gè)重點(diǎn)城市居住用地平均流標率，自2011年四季度起出現明顯攀升。除深圳外，其余城市流標率均處于歷史高位，其中上海、廣州、成都、長(cháng)春、杭州甚至達到2008年以來(lái)的歷史最高位。受此影響，2011年13個(gè)重點(diǎn)城市居住用地成交量同比下降約32%，而2012年1—2月成交量依然呈現下滑趨勢。隨著(zhù)流標問(wèn)題日益突顯，《通知》要求，今年流標、流拍情況需通過(guò)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監測與監管系統及時(shí)在線(xiàn)上報。
2011年調控以來(lái)，13個(gè)重點(diǎn)城市（北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、南京、杭州、蘇州、武漢、長(cháng)春、長(cháng)沙）的平均地價(jià)總體呈現下行趨勢，全年平均地價(jià)同比下降11%，其中北京、上海、廣州、南京、杭州5個(gè)城市同比降幅均超過(guò)兩成。然而，平均地價(jià)下降的主要原因是郊區低價(jià)土地成交比重擴大。2012年以來(lái)，土地實(shí)質(zhì)性降價(jià)的現象開(kāi)始顯著(zhù)增加，2月份成交土地中有69%出現實(shí)質(zhì)性降價(jià)，上月該比例為37％。價(jià)格的降幅保持在2成以?xún)取?br />
房企土地消化周期延長(cháng)
近期更多土地出現價(jià)格松動(dòng)，顯示出當前市場(chǎng)環(huán)境下，盡管土地供應下降，但需求的下滑更明顯。因此，唯有地價(jià)進(jìn)一步下調，方能有效吸引開(kāi)發(fā)商，促進(jìn)土地成交。但是，從剛剛結束的兩會(huì )表態(tài)來(lái)看，今年房地產(chǎn)調控仍將持續，且力度不放松，這使得開(kāi)發(fā)商對后市繼續看淡，同時(shí)，由于市場(chǎng)低迷，土地消化周期不得不延長(cháng)，這也使得開(kāi)發(fā)商對土地市場(chǎng)的熱情急轉直下。
到2011年底，房企的土儲消化周期普遍拉長(cháng)，比如綠城中國，其土儲消化周期由2010年底的13年躍升為24年。2012年其土儲消化周期，仍保持24年的高位上。其他如世茂、招商、保利、碧桂園及榮盛發(fā)展等，2012年土地儲備的消化周期也已達到近幾年的高位。截至2012年2月底，56%的典型房企土地儲備的消化周期都在10年以上，尤以綠城、世茂、招商、恒大等表現明顯。
中房信分析師孫田分析稱(chēng)，在諸多上市房企的評價(jià)指標中，土地儲備消化周期指標變化劇烈，眾多房企所需消化周期不斷增加，迄今已達近幾年的高位。
2009至2010年，房企土地儲備的消化周期雖有所增加，但基本處于緩慢增長(cháng)階段。如萬(wàn)科集團2009年底的土儲消化周期在3.7年左右；2010年底，部分典型房企土儲消化周期呈溫和增長(cháng)，世茂房地產(chǎn)、招商地產(chǎn)的消化周期增至14年，萬(wàn)科也升為4年。
據CRIC監測，緊隨綠城之后，土儲消化周期較長(cháng)的企業(yè)為世茂、招商、恒大，房企消化周期均在11年左右。孫田指出，即使對恒大這類(lèi)高周轉企業(yè)而言，目前1.37億平方米的土地儲備總量也壓力較大，2011年是恒大迄今銷(xiāo)售業(yè)績(jì)最好的一年，以月銷(xiāo)售102萬(wàn)平方米計算，目前的土地儲備消化周期也達11年。
新開(kāi)盤(pán)30日銷(xiāo)售率創(chuàng )新低
春節過(guò)后，四大一線(xiàn)城市新房成交量雖然呈現恢復性的大幅回升，但30日銷(xiāo)售率數據卻顯示市場(chǎng)成交情況仍在繼續惡化。2月份，四大城市平均銷(xiāo)售率僅為12.1%，為近半年來(lái)的最低值，較1月份的春節淡季期間還下滑了8個(gè)百分點(diǎn)。
分城市看，北京2月的新房30日銷(xiāo)售率僅為4.1%，甚至遠不及1月春節的11.4%，為一線(xiàn)城市中表現最差。北京的新房市場(chǎng)自今年1月份起已陷入極度冷清的狀況，今年前兩個(gè)月的月均供應量不到去年月均的四分之一，成交量（剔除保障房）也僅約為去年月均的四成。上海和深圳的銷(xiāo)售率也較1月份出現明顯下滑，2月份的30日銷(xiāo)售率均不到兩成。
從各城市住宅成交區域來(lái)看，市郊樓盤(pán)的低價(jià)優(yōu)勢逐步褪去，市區降幅明顯的中高端樓盤(pán)漸占上風(fēng)。
2月份標桿房企在四大一線(xiàn)城市的銷(xiāo)售率表現較1月明顯遜色。富力、保利和萬(wàn)科30日銷(xiāo)售率均低于1月。其中富力的30日銷(xiāo)售率從上月的30%下滑到本月的7%，1月份銷(xiāo)售率近六成的萬(wàn)科在2月也不到三成。除萬(wàn)科在廣州的“萬(wàn)科府前花園”銷(xiāo)售率仍過(guò)四成外，過(guò)去數月內熱銷(xiāo)榜排名前列的保利、富力等標桿房企的熱銷(xiāo)項目，2月份在熱銷(xiāo)榜中也均難再覓其蹤影。2011年7月時(shí)，保利的開(kāi)盤(pán)30日銷(xiāo)售率高達89%，而2月份僅為3%。
分析人士指出，標桿房企在一線(xiàn)城市銷(xiāo)售率出現下滑的原因，主要在于，一是標桿房企普遍推盤(pán)熱情開(kāi)始減弱。本期，標桿房企中僅萬(wàn)科、富力和保利3家開(kāi)發(fā)商在四大城市有新增供應，且合計新增供應的樓盤(pán)僅有5個(gè)；而1月份四大城市中則有8家標桿房企推盤(pán)，且合計新增供應的樓盤(pán)數達到了25個(gè)。更重要的是，隨著(zhù)降價(jià)樓盤(pán)的不斷增多，標桿房企新推樓盤(pán)的價(jià)格優(yōu)勢已不再明顯。如位于深圳龍崗的“保利上城花園”成交均價(jià)達16729元/平方米，已高于該區域均價(jià)13000—15000元/平方米。
房?jì)r(jià)下跌成定局
國家統計局3月18日公布的2月份全國70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，新建商品住宅價(jià)格同比下降城市達到27個(gè)，比1月份增加了12個(gè)；環(huán)比下降城市有45個(gè)，上漲城市為4個(gè)。但從環(huán)比來(lái)看，不僅價(jià)格下降城市數目有所減少，跌幅也收窄至0.1%。不過(guò)價(jià)格跌幅的收窄，難以改寫(xiě)房?jì)r(jià)下跌的局面。
中原地產(chǎn)華北區域董事總經(jīng)理李文杰分析說(shuō)，目前房?jì)r(jià)下行的趨勢并沒(méi)有改變，2月環(huán)比跌幅收窄是受到了春節因素影響。今年春節比較早，在1月底過(guò)完春節之后，到了2月份，之前元旦春節和元旦兩節積累的這些需求集中釋放，交易量上升的比較快，對價(jià)格跌幅收窄起到了一定作用。
對全國今年接下來(lái)房?jì)r(jià)的走勢，分析人士一致認為還有跌幅空間，其中尤以一線(xiàn)城市空間為大。
摩根大通首席經(jīng)濟學(xué)家朱海斌強調，樓市是2012年最大的內部風(fēng)險。本年度樓市調控政策放松對的可能性較小，預計全年全國平均房?jì)r(jià)下降5%到10%，部分一線(xiàn)城市可能會(huì )下降15%至20%。“如果商品房新開(kāi)工面積一直持續下滑”，他補充，“那么到2014或2015年，房?jì)r(jià)可能會(huì )出現一個(gè)反彈。”
“一二線(xiàn)城市中端、低端房源成為成交主體，拉動(dòng)均價(jià)下行，但三線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)還處在穩中有升的狀態(tài)。”第一太平戴維斯中國董事長(cháng)劉德?lián)P稱(chēng)。他預測，2012年一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)會(huì )有5%左右的降幅，二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)降幅則可能會(huì )加大到10%左右。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張大偉認為，國際上用來(lái)衡量一個(gè)區域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1:300。按照目前北京的情況，1:400應該是房?jì)r(jià)回歸合理的上限，也就是說(shuō)目前的房?jì)r(jià)應該最少有10%-20%的下調空間。
對于房?jì)r(jià)處于下降通道中，何時(shí)是購房的好時(shí)機，楊紅旭認為，從現在開(kāi)始，未來(lái)半年，包括二季度三季度，都算是比較好的時(shí)機。
房地產(chǎn)投資熱情終結 房?jì)r(jià)下跌成定局
房?jì)r(jià)過(guò)快上漲被抑制，房地產(chǎn)不再是全民投資的首選，房貸在經(jīng)歷了優(yōu)惠取消、提高基準利率后，而今又恢復了針對性?xún)?yōu)惠
“限價(jià)、限購”是本輪調控新祭出的有力措施，雖然在推出之初被指行政色彩濃重，但卻是加速了房地產(chǎn)調控盡早顯現。去年初，國務(wù)院要求各地方在2011年3月底公布限價(jià)目標，隨后，北京、上海等地率先公布了控制目標。而今，各地方出臺限價(jià)令即滿(mǎn)一周年，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的野馬被拉住，房地產(chǎn)也不再是全民投資的首選對象，房貸在經(jīng)歷了優(yōu)惠取消、提高基準利率后，為確保剛性需求，而今房貸利率又恢復針對性的優(yōu)惠。
全民投資熱潮終結
一二線(xiàn)城市嚴格執行的限購、限貸，終結了房地產(chǎn)作為居民投資首選的時(shí)代。
央行公布的2012年1季度儲戶(hù)問(wèn)卷調查報告顯示，在各主要投資方式中，25.7%的居民偏好“基金、理財產(chǎn)品”，這個(gè)比例較去年4季度提高了3.2個(gè)百分點(diǎn)，是居民的投資首選；居民另一主要投資方式為“實(shí)業(yè)投資”（16.4%的居民傾向該種投資，是2009年以來(lái)的最高值）；“房地產(chǎn)投資”意愿繼續回落，較去年末和同期分別降低了1.4和10個(gè)百分點(diǎn)，在主要投資方式中列第三位。
鏈家地產(chǎn)分析師馮聯(lián)聯(lián)認為，2011年3季度時(shí)，我國居民房地產(chǎn)投資意愿排名第一，但是從2011年第四季度跌落至第二之后，在今年第一季度繼續降低至第三，主要預示著(zhù)當前調控效果已經(jīng)觸動(dòng)了投資者對于后市預期的樂(lè )觀(guān)神經(jīng)，長(cháng)期來(lái)看，投資者認為“投資房地產(chǎn)不值得”比房?jì)r(jià)下降本身更能促進(jìn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。
未來(lái)3個(gè)月內有購房意愿的居民占14.1%，與上季基本持平，是1999年調查以來(lái)的同期最低值。在不同收入水平的居民中，高收入居民（家庭月收入5萬(wàn)元以上）投資房地產(chǎn)意愿最低，僅為13.7%。特大城市（北京市、上海市）居民的房地產(chǎn)投資意愿甚至低于2009年初的最低水平，僅為9.4%。
CRIC研究中心認為，近兩年以來(lái)直接動(dòng)用行政力量的政策調控已經(jīng)令市場(chǎng)深刻體會(huì )到了政府控制房?jì)r(jià)的決心，房?jì)r(jià)只漲不跌的信心被擊潰。至于未來(lái)，保障房體系建設的推進(jìn)以及房產(chǎn)稅的逐漸加入將徹底改變我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資格局，前者將對商品房市場(chǎng)需求形成巨大的分流效果，尤其中低端市場(chǎng)供求關(guān)系將逐步逆轉，而后者一旦成熟并在重點(diǎn)城市范圍內廣泛推行，則將全面打壓包括高檔房在內所有產(chǎn)品的投資空間，尤其在調控常態(tài)化、市場(chǎng)單邊向上趨勢難現的背景下，過(guò)去十年里幾乎呈現無(wú)風(fēng)險盈利的房產(chǎn)投資模式可能將被終結。
地價(jià)降幅擴大可期
國土資源部于2月15日發(fā)布了《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調控重點(diǎn)工作的通知》（下稱(chēng)《通知》），其中要求，2012年住房用地供應計劃量應不低于10.77萬(wàn)公頃，較2011年13.59萬(wàn)公頃及2010年15.31萬(wàn)公頃的實(shí)際供應水平顯著(zhù)降低。在經(jīng)歷連續兩年“加大供應”后，今年轉向“縮減供應”，計劃供地水平基本回落至2009年實(shí)際供應水平。
根據中原監測，13個(gè)重點(diǎn)城市居住用地平均流標率，自2011年四季度起出現明顯攀升。除深圳外，其余城市流標率均處于歷史高位，其中上海、廣州、成都、長(cháng)春、杭州甚至達到2008年以來(lái)的歷史最高位。受此影響，2011年13個(gè)重點(diǎn)城市居住用地成交量同比下降約32%，而2012年1—2月成交量依然呈現下滑趨勢。隨著(zhù)流標問(wèn)題日益突顯，《通知》要求，今年流標、流拍情況需通過(guò)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監測與監管系統及時(shí)在線(xiàn)上報。
2011年調控以來(lái)，13個(gè)重點(diǎn)城市（北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、南京、杭州、蘇州、武漢、長(cháng)春、長(cháng)沙）的平均地價(jià)總體呈現下行趨勢，全年平均地價(jià)同比下降11%，其中北京、上海、廣州、南京、杭州5個(gè)城市同比降幅均超過(guò)兩成。然而，平均地價(jià)下降的主要原因是郊區低價(jià)土地成交比重擴大。2012年以來(lái)，土地實(shí)質(zhì)性降價(jià)的現象開(kāi)始顯著(zhù)增加，2月份成交土地中有69%出現實(shí)質(zhì)性降價(jià)，上月該比例為37％。價(jià)格的降幅保持在2成以?xún)取?br />
房企土地消化周期延長(cháng)
近期更多土地出現價(jià)格松動(dòng)，顯示出當前市場(chǎng)環(huán)境下，盡管土地供應下降，但需求的下滑更明顯。因此，唯有地價(jià)進(jìn)一步下調，方能有效吸引開(kāi)發(fā)商，促進(jìn)土地成交。但是，從剛剛結束的兩會(huì )表態(tài)來(lái)看，今年房地產(chǎn)調控仍將持續，且力度不放松，這使得開(kāi)發(fā)商對后市繼續看淡，同時(shí)，由于市場(chǎng)低迷，土地消化周期不得不延長(cháng)，這也使得開(kāi)發(fā)商對土地市場(chǎng)的熱情急轉直下。
到2011年底，房企的土儲消化周期普遍拉長(cháng)，比如綠城中國，其土儲消化周期由2010年底的13年躍升為24年。2012年其土儲消化周期，仍保持24年的高位上。其他如世茂、招商、保利、碧桂園及榮盛發(fā)展等，2012年土地儲備的消化周期也已達到近幾年的高位。截至2012年2月底，56%的典型房企土地儲備的消化周期都在10年以上，尤以綠城、世茂、招商、恒大等表現明顯。
中房信分析師孫田分析稱(chēng)，在諸多上市房企的評價(jià)指標中，土地儲備消化周期指標變化劇烈，眾多房企所需消化周期不斷增加，迄今已達近幾年的高位。
2009至2010年，房企土地儲備的消化周期雖有所增加，但基本處于緩慢增長(cháng)階段。如萬(wàn)科集團2009年底的土儲消化周期在3.7年左右；2010年底，部分典型房企土儲消化周期呈溫和增長(cháng)，世茂房地產(chǎn)、招商地產(chǎn)的消化周期增至14年，萬(wàn)科也升為4年。
據CRIC監測，緊隨綠城之后，土儲消化周期較長(cháng)的企業(yè)為世茂、招商、恒大，房企消化周期均在11年左右。孫田指出，即使對恒大這類(lèi)高周轉企業(yè)而言，目前1.37億平方米的土地儲備總量也壓力較大，2011年是恒大迄今銷(xiāo)售業(yè)績(jì)最好的一年，以月銷(xiāo)售102萬(wàn)平方米計算，目前的土地儲備消化周期也達11年。
新開(kāi)盤(pán)30日銷(xiāo)售率創(chuàng )新低
春節過(guò)后，四大一線(xiàn)城市新房成交量雖然呈現恢復性的大幅回升，但30日銷(xiāo)售率數據卻顯示市場(chǎng)成交情況仍在繼續惡化。2月份，四大城市平均銷(xiāo)售率僅為12.1%，為近半年來(lái)的最低值，較1月份的春節淡季期間還下滑了8個(gè)百分點(diǎn)。
分城市看，北京2月的新房30日銷(xiāo)售率僅為4.1%，甚至遠不及1月春節的11.4%，為一線(xiàn)城市中表現最差。北京的新房市場(chǎng)自今年1月份起已陷入極度冷清的狀況，今年前兩個(gè)月的月均供應量不到去年月均的四分之一，成交量（剔除保障房）也僅約為去年月均的四成。上海和深圳的銷(xiāo)售率也較1月份出現明顯下滑，2月份的30日銷(xiāo)售率均不到兩成。
從各城市住宅成交區域來(lái)看，市郊樓盤(pán)的低價(jià)優(yōu)勢逐步褪去，市區降幅明顯的中高端樓盤(pán)漸占上風(fēng)。
2月份標桿房企在四大一線(xiàn)城市的銷(xiāo)售率表現較1月明顯遜色。富力、保利和萬(wàn)科30日銷(xiāo)售率均低于1月。其中富力的30日銷(xiāo)售率從上月的30%下滑到本月的7%，1月份銷(xiāo)售率近六成的萬(wàn)科在2月也不到三成。除萬(wàn)科在廣州的“萬(wàn)科府前花園”銷(xiāo)售率仍過(guò)四成外，過(guò)去數月內熱銷(xiāo)榜排名前列的保利、富力等標桿房企的熱銷(xiāo)項目，2月份在熱銷(xiāo)榜中也均難再覓其蹤影。2011年7月時(shí)，保利的開(kāi)盤(pán)30日銷(xiāo)售率高達89%，而2月份僅為3%。
分析人士指出，標桿房企在一線(xiàn)城市銷(xiāo)售率出現下滑的原因，主要在于，一是標桿房企普遍推盤(pán)熱情開(kāi)始減弱。本期，標桿房企中僅萬(wàn)科、富力和保利3家開(kāi)發(fā)商在四大城市有新增供應，且合計新增供應的樓盤(pán)僅有5個(gè)；而1月份四大城市中則有8家標桿房企推盤(pán)，且合計新增供應的樓盤(pán)數達到了25個(gè)。更重要的是，隨著(zhù)降價(jià)樓盤(pán)的不斷增多，標桿房企新推樓盤(pán)的價(jià)格優(yōu)勢已不再明顯。如位于深圳龍崗的“保利上城花園”成交均價(jià)達16729元/平方米，已高于該區域均價(jià)13000—15000元/平方米。
房?jì)r(jià)下跌成定局
國家統計局3月18日公布的2月份全國70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，新建商品住宅價(jià)格同比下降城市達到27個(gè)，比1月份增加了12個(gè)；環(huán)比下降城市有45個(gè)，上漲城市為4個(gè)。但從環(huán)比來(lái)看，不僅價(jià)格下降城市數目有所減少，跌幅也收窄至0.1%。不過(guò)價(jià)格跌幅的收窄，難以改寫(xiě)房?jì)r(jià)下跌的局面。
中原地產(chǎn)華北區域董事總經(jīng)理李文杰分析說(shuō)，目前房?jì)r(jià)下行的趨勢并沒(méi)有改變，2月環(huán)比跌幅收窄是受到了春節因素影響。今年春節比較早，在1月底過(guò)完春節之后，到了2月份，之前元旦春節和元旦兩節積累的這些需求集中釋放，交易量上升的比較快，對價(jià)格跌幅收窄起到了一定作用。
對全國今年接下來(lái)房?jì)r(jià)的走勢，分析人士一致認為還有跌幅空間，其中尤以一線(xiàn)城市空間為大。
摩根大通首席經(jīng)濟學(xué)家朱海斌強調，樓市是2012年最大的內部風(fēng)險。本年度樓市調控政策放松對的可能性較小，預計全年全國平均房?jì)r(jià)下降5%到10%，部分一線(xiàn)城市可能會(huì )下降15%至20%。“如果商品房新開(kāi)工面積一直持續下滑”，他補充，“那么到2014或2015年，房?jì)r(jià)可能會(huì )出現一個(gè)反彈。”
“一二線(xiàn)城市中端、低端房源成為成交主體，拉動(dòng)均價(jià)下行，但三線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)還處在穩中有升的狀態(tài)。”第一太平戴維斯中國董事長(cháng)劉德?lián)P稱(chēng)。他預測，2012年一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)會(huì )有5%左右的降幅，二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)降幅則可能會(huì )加大到10%左右。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張大偉認為，國際上用來(lái)衡量一個(gè)區域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1:300。按照目前北京的情況，1:400應該是房?jì)r(jià)回歸合理的上限，也就是說(shuō)目前的房?jì)r(jià)應該最少有10%-20%的下調空間。
對于房?jì)r(jià)處于下降通道中，何時(shí)是購房的好時(shí)機，楊紅旭認為，從現在開(kāi)始，未來(lái)半年，包括二季度三季度，都算是比較好的時(shí)機。