貸款門(mén)檻降低放款速度加快利率出現松動(dòng)
　　
　　近日微信公眾號克而瑞房?jì)r(jià)信息發(fā)文稱(chēng)，招商銀行已經(jīng)內部發(fā)文，確認限貸政策放松，并列舉了四種房貸政策放松情況：一、之前全部貸款結清(不限次數)，此次即可按首套辦理，利率基準；二、之前有一次貸款未結清，此次貸款按二套政策，利率上浮10%；三、之前有兩次貸款未結清，此次貸款首付六成，利率上浮15%；四、未有貸款記錄，此次享受9.5折利率優(yōu)惠，即日執行。
　　對上述傳聞，招商銀行總部新聞辦負責人否認，稱(chēng)目前招商銀行并未發(fā)文放松限貸政策：“我們目前并沒(méi)有改變房貸政策，對于網(wǎng)上傳聞的四種情況絕對不可能發(fā)文執行，總行只是要求各地分行根據客戶(hù)的資質(zhì)在基準利率上下浮動(dòng)。”隨后，招商銀行深圳分行相關(guān)負責人也對媒體表示，“深圳分行未接到總部關(guān)于放松限貸的任何文件”。
　　一石激起千層浪。盡管招商銀行對上述消息進(jìn)行了否認，但記者調查發(fā)現，最近，銀行放松限貸的傳聞已經(jīng)此起彼伏，目前已有上海、北京、深圳等多地傳出銀行放松個(gè)人房貸進(jìn)入門(mén)檻的消息，而且每次放松限貸消息都能在房地產(chǎn)市場(chǎng)上引發(fā)較大的波動(dòng)和反響。
　　記者調查了解到，深圳的確有銀行正在制定放開(kāi)限貸之后的相關(guān)政策，允許購房人在還清貸款之后按首套房標準申請貸款，首套房認證由原先的“認房又認貸”變成“認房不認貸”；此外，深圳部分銀行還在近期主動(dòng)增加了個(gè)人房貸市場(chǎng)的投入，在房貸額度充足的情況下，銀行在審批、放款方面的速度有所加快；房貸利率方面，深圳房貸市場(chǎng)也出現了小幅松動(dòng)的跡象。
　　“深圳已呈現出房貸松動(dòng)的跡象，這種松動(dòng)有來(lái)自其他方面的原因，也有來(lái)自銀行層面的主動(dòng)調整。”一位業(yè)內人士指出，“在全國大多限購城市已松綁的當下，相較于限購政策，限貸政策對深圳樓市的影響更加深遠。”

　　
　　部分銀行房貸優(yōu)惠有苛刻條件
　　
　　知名金融搜索平臺融360監測數據顯示，8月房貸市場(chǎng)出現了利率松動(dòng)的跡象，全國最低房貸利率回歸8.5折。一些中小銀行在北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市的房貸業(yè)務(wù)出現“松綁”。
　　數據顯示，8月，由于政府的一系列舉措，融360重點(diǎn)關(guān)注的23個(gè)城市中有15個(gè)城市不同幅度地下調了首套房貸款利率。降幅排名前5的城市依次為哈爾濱、廣州、杭州、深圳、重慶。記者從深圳幾家主要商業(yè)銀行的官網(wǎng)上看到，8月以來(lái)，深圳的首套房貸款利率已開(kāi)始松動(dòng)，表現在折扣利率小幅增加。
　　此外，在23個(gè)重點(diǎn)城市中有10個(gè)城市存在利率優(yōu)惠，優(yōu)惠幅度相比上月略增。其中上海民生銀行有全國最低8.5折利率優(yōu)惠，北京、杭州、青島3城重現9折利率，深圳、廣州等6城優(yōu)惠利率為9.4—9.8折，其中，匯豐銀行為深圳唯一一家執行首套優(yōu)惠房貸利率的外資銀行，該行網(wǎng)站顯示，首套房貸有9.4折優(yōu)惠。
　　不過(guò)，記者發(fā)現，在利率打折增多、房貸放款速度加快的背后，部分銀行對客戶(hù)的資質(zhì)、存款、購買(mǎi)理財產(chǎn)品等隱形的要求增加。事實(shí)上，上述能給出首套房貸優(yōu)惠利率的銀行，均有附加條件。例如，上海民生銀行最高執行8.5折首套房貸優(yōu)惠，但必須是在民生銀行金融資產(chǎn)達到500萬(wàn)元的客戶(hù)才可申請；北京的中信銀行房貸利率最高可以執行9.2折優(yōu)惠，但客戶(hù)必須購買(mǎi)10年每年1萬(wàn)元的保險；北京的招商銀行條件更苛刻，要求客戶(hù)交一年存貸款額15%的保證金，才可享受9折優(yōu)惠，如果客戶(hù)只交一年存貸款額5%的保證金，則只能享受享9.5折的首套房貸優(yōu)惠；深圳的匯豐銀行雖然執行9.4折首套房貸優(yōu)惠，但前提條件是貸款160萬(wàn)元以上的客戶(hù)才可以享受。
　　在房貸額度和放貸速度方面，記者從深圳市場(chǎng)上了解到，由于企業(yè)流動(dòng)資金需求并不旺盛，部分銀行近期主動(dòng)增加了個(gè)人房貸市場(chǎng)的投入，在房貸額度充足的情況下，銀行在審批、放款方面的速度有所加快。
　　記者從光大銀行深圳分行信貸部了解到，該行房貸獲得審批后，最快可以在7個(gè)工作日放款。光大銀行信貸部相關(guān)負責人表示，8月房貸審批時(shí)間平均為15—20天，放款時(shí)間平均為20—30天左右。“總體上，8月份的放貸速度快于上半年。”這位負責人這樣告訴記者。
　　
　　房貸利率“拐點(diǎn)”或將到來(lái)
　　
　　記者采訪(fǎng)中獲悉，盡管深圳的多數銀行仍普遍執行基準至基準上浮5%不等的利率，但深圳房貸市場(chǎng)在8月已出現一定的松動(dòng)跡象；其次，8月份的貸款額度比較充足，放款不再“排長(cháng)隊”，二套房利率雖然沒(méi)有出現明顯下調跡象，但多地房貸放款速度有所加快，房貸申請難、放款難現象得到一定緩解。
　　“8月房貸利率普遍微降，這一方面是銀行對地方政府政策指導執行的體現，另一方面也可以說(shuō)是銀行自己選擇的結果。”融360的信貸專(zhuān)家徐瑾告訴記者，“隨著(zhù)經(jīng)濟形勢的轉變，小微企業(yè)的信用風(fēng)險有所上升，導致銀行不良貸款攀升。出于分散風(fēng)險的考慮，銀行需要補充一部分風(fēng)險較小的房貸業(yè)務(wù)來(lái)平衡貸款結構。”
　　徐瑾分析認為，如果下半年不出現大的政策調整，出于種種原因考慮，銀行的房貸利率或維持緩慢微降的趨勢，并且下調利率的城市會(huì )繼續增多，房貸利率“拐點(diǎn)”或將到來(lái)。
　　“目前國有四大行未有放松房貸的動(dòng)作，但各地方政府已開(kāi)始喊話(huà)放松限貸政策。在限購令松綁效果不明顯的情況下，有望拉開(kāi)房貸松綁的大幕。”徐瑾這樣預測。
　　而針對銀行放松限貸政策的可能性，上述業(yè)內人士指出，這主要是市場(chǎng)已經(jīng)處于一個(gè)焦灼狀態(tài)。徐瑾表示，“下半年各個(gè)銀行的放貸額度會(huì )比較寬松，相信各個(gè)銀行會(huì )根據實(shí)際情況，在利率方面做出調整，進(jìn)而搶占市場(chǎng)。”
　　
　　“如果成交量繼續下行，房貸利率會(huì )進(jìn)一步放松”
　　
　　融360信貸專(zhuān)家徐瑾指出，雖然沒(méi)有中央的許可，一線(xiàn)城市無(wú)法沖破限購的束縛，但是與其他城市一樣，北上廣深同樣需要面對成交量持續低迷、庫存量居高不下的現實(shí)。
　　根據8月18日國家統計局發(fā)布的7月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統計數據，在上海、廣州、深圳先后步入下跌通道后，在市場(chǎng)的壓力下，北京也失守了，出現了新房房?jì)r(jià)環(huán)比下跌的態(tài)勢，這也是北京房?jì)r(jià)自2012年6月以來(lái)首現下跌。
　　徐瑾認為，“如果一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)和成交量繼續下行，那么在房貸利率方面可能會(huì )出現進(jìn)一步放松的局面，尤其是原本房貸利率就比較高的廣州和深圳。”業(yè)內人士指出，此前傳得沸沸揚揚的建行上海分行、招行深圳分行放松限購的消息如若屬實(shí)，受其影響，不排除其他一線(xiàn)城市跟進(jìn)調整限貸政策的可能。
　　融360預計，未來(lái)幾個(gè)月，二線(xiàn)城市房貸利率下行的趨勢將更加明顯。這是因為今年大規模地方政府債償還在即，而土地財政吃緊使得地方債還債壓力陡增，在強烈的救市意愿的驅使下，地方政府除放開(kāi)限購外，勢必會(huì )對銀行放松信貸政策有所期待。
　　記者了解到，8月，杭州公積金貸款降低二套房首付比例，沈陽(yáng)、大連、濟南和太原放松了公積金貸款申請條件，湖南的“湘五條”開(kāi)放了公積金異地貸款。
　　“為了達到提振樓市的目的，預期會(huì )有更多的城市對公積金貸款政策進(jìn)行松綁。”徐謹指出，“不難看出，地方政府已經(jīng)著(zhù)手調整公積金貸款政策，擴大信貸規模，目的就是帶動(dòng)房地產(chǎn)交易的恢復。”